Marknadsutblick, kvartal 4 2013 - Ingen dramatik på fastighetsmarknaden under 2013

Den totala transaktionsvolymen under 2013 uppgick till 102 miljarder kronor enligt Jones Lang LaSalles bedömning. Detta motsvarar en minskning med 9 procent jämfört med föregående år då transaktionsvolymen uppgick till 112 miljarder kronor.

Under det fjärde kvartalet 2013 genomfördes transaktioner till ett värde om 30 miljarder kronor enligt Jones Lang LaSalles bedömning, vilket motsvarar en minskning med 38 procent jämfört med samma period 2012. Det sista kvartalet var tillsammans med det andra kvartalet årets starkaste (31 mdkr), medan de första (20 mdkr) och tredje (21 mdkr) kvartalen uppvisade något lägre siffror. Även om årets sista kvartal var något svagare än förväntat, ligger kvartalssiffrorna väl i linje med de senaste fyra årens transaktionsvolymer.

Trots något lägre volymer är efterfrågan på fastighetsmarknaden fortsatt hög. Detta gäller i synnerhet för de mest attraktiva objekten, vilket resulterat i sjunkande direktavkastningskrav (prime yields) för dessa. Under året sjönk prime yield för kontor till 4,50(4,75) procent i Stockholm CBD (Central Business District) och 5,75(6,00) i Solna/Sundbyberg. Samtidigt förblev efterfrågan på externhandelsfastigheter begränsad vilket medförde att direktavkastningen bedöms ha ökat till 6,50(6,25) procent. Det är främst ökande vakanser och svag hyresgästefterfrågan för butiker i externa lägen som påverkat marknaden negativt. 

Transaktionsvolymen för s.k. cross border-transaktioner ökade under året till 51 miljarder kronor, att jämföra med 35 miljarder kronor under föregående år. Andelen cross border-transaktioner var 50 procent under 2013, vilket är en kraftig ökning jämfört med föregående år då andelen uppgick till 31 procent. I sammanhanget bör nämnas att det framförallt är svenska aktörer som köper av utländska investerare. Nettoinflödet av utländskt kapital till Sverige var under året 12 miljarder kronor vilket utgör endast 12 procent av den totala transaktionsvolymen. Trots att den svenska marknaden anses vara attraktiv bland de utländska investerarna, finner många att det är svårt att hitta ett utbud av investeringsobjekt som uppfyller deras avkastningskrav. Den relativt goda likviditeten på den svenska marknaden jämfört med många europeiska länder har också medfört att några utländska ägare valt att avyttra sina svenska innehav för att bättre konsolidera sina verksamheter.

I spåren av minskade transaktionsvolymer, minskade även affärernas storlek under 2013 till 343 miljoner kronor i snitt, att jämföra med 380 miljoner kronor i snitt under 2012. Andelen transaktioner med ett värde om 500 miljoner kronor eller mer är liksom tidigare mycket stort och utgör närmare 70 procent av den totala transaktionsvolymen.

Under året återtog bostäder positionen som det dominerande fastighetsslaget på transaktionsmarknaden. Andel av den totala transaktionsvolymen 2013 var 30(21) procent för bostäder, 27(32) procent för kontor, 14(14) procent för handel och 11(6) procent för industri och lager.

Årets i särklass största transaktion var Kungsledens köp av en stor portfölj omfattande drygt 80 fastigheter av GE Real Estate för 5,5 miljarder kronor. Amerikanska Starwoods förvärv av en större detaljhandelsportfölj från KF Fastigheter för 3,9 miljarder kronor hamnar på andra plats och är samtidigt årets största transaktion omfattande detaljhandelsfastigheter. Catenas förvärv av Brinovas logistikfastigheter för 3,8 miljarder kronor utgjorde den största affären omfattande logistikfastigheter, medan Akelius förvärv av hela Apartment Bostad för 3,3 miljarder kronor var årets största affär omfattande bostadsfastigheter. 

- Även om det under 2013 skedde en lugn inbromsning på fastighetsmarknaden, så är aktiviteten fortsatt på historiskt höga nivåer, med framförallt s.k. core-investeringar som dominerar marknaden. Allt bättre tillgång till finansiering har dock ökat de mer opportunistiska investerarnas närvaro, och Starwoods entré på den svenska marknaden är därför särskilt intressant. Under det kommande året väntar vi oss att detta trendbrott förstärks och att den mer opportunistiska sidan av transaktionsmarknaden kommer igång på allvar, säger Daniel Gorosch, VD på Jones Lang LaSalle.

________________________________________________________________________________

För mer information, kontakta:

Daniel Gorosch, verkställande direktör, tel 08-453 51 03

Bojan Ticic, Associate Director, Capital Markets, tel 08-453 51 18