Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 8 november 2024

Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 8 november 2024

På sistone har det hänt ovanligt mycket som påverkar bostadsmarknaden. Nettot av en dubbel räntesänkning, föreslagna lättnader för bostadslån, valet i USA och omvärlden i övrigt bör leda till en minst lika stark bostadsmarknad som tidigare. Samtidigt är mycket positivt redan diskonterat och osäkerheten ovanligt stor.

Veckans ”dubbelsänkning” av räntan, som är den största på 10 år, stärker bostadsmarknaden genom att Riksbanken dessutom fortsätter att tala om kommande räntesänkningar trots att räntan redan har sänkts från 4% i våras till 2,75% nu. Det är viktigt då dagens bostadspriser bygger på att marknaden redan har diskonterat fler räntesänkningar, samtidigt som räntan är den viktigaste faktorn för bostadsmarknaden. Räntebeslutet stärker tron på en kontrollerad mjuklandning av ekonomin med lägre räntor och stabil sysselsättning. Det skapar tillförsikt hos hushållen så fler vågar agera och köpa bostad.

Utredningen om amorteringskravet presenterade ett spännande förslag där flera olika delar samverkar på ett bra sätt med en kombination av höjt bolånetak från 85% till 90% och lindrat amorteringskrav som balanseras av ett maximalt låneutrymme på 5,5 gånger bruttolönen. Man tar bort amorteringskravet baserat på skuldkvot, men behåller ändå en del som fungerar återhållande för belåningen genom att kopplingen mellan bostadsprisernas och lönernas utveckling fortfarande finns kvar, utöver bankernas kreditprövningar. Nu kan lindrigare amorteringskrav öka bostadspriserna mer än vad de hade gjort för ett drygt år sedan när alla oroade sig för hur höga bolåneräntorna skulle bli och många inte ville låna så mycket som de fick för banken. Nu när marknaden räknar med lägre räntor är läget omvänt, och med de föreslagna reglerna höjs både betalningsvilja och betalningsförmåga så bostadspriserna stiger. Det gör det osäkert hur mycket lättare förslaget gör det för unga att komma in på bostadsmarknaden. Det kan bli ungefär lika svårt om priserna stiger så mycket att man främst byter lägre tvångssparande i form av amorteringar mot högre räntekostnader till banken. Då blir det snarast sämre för målgruppen.

Valet i USA påverkar den svenska bostadsmarknaden på flera sätt. Enligt samlade bedömningar antas räntan bli högre i USA, och därmed i resten av världen, med Donald Trump som president än annars. Hans politik väntas ge en starkare amerikansk ekonomi och större budgetunderskott, handelstullar som höjer inflationen och ökad oförutsägbarhet i världen som ger krav på räntekompensation. Ökade handelshinder för att skydda amerikansk industri är dessutom negativt för svensk sysselsättning eftersom USA är vår tredje största handelspartner och vår industri är så exportinriktad. Hur stora effekterna blir beror på hur svenska politiker och Riksbanken agerar för att balansera detta.

Mäklarna på Erik Olsson i Sverige fortsätter generellt att sälja fler bostäder än någonsin tidigare. Det stora utbudet balanseras av att många som vill köpa bostad vågar agera nu när mjuklandningen av ekonomin, som kombinerar låg inflation som ger reallöneökningar och lägre räntor med en hög sysselsättning, verkar gå enligt plan. Trots detta berättar mäklarna att det är svårt att få köpare och säljare att mötas. Det stora utbudet gör köparna selektiva och kräsna samtidigt som säljarna vill ha priser som tar höjd för förväntade räntesänkningar. Snart kan gapet minska för att räntesänkningarna får mer effekt i köparnas plånböcker (En räntesänkning med 0,25% är 145 kr mer i plånboken per månad på varje miljon man har i bostadslån) nu när sänkningarna i maj och augusti börjar slå igenom trots trögheten i systemet. Samtidigt blir det färre och färre räntesänkningar kvar för säljarna att kompensera sig för. Förväntningar hos köpare och säljare blir mer lika när förutsättningar som räntor och annat inte ändrar sig så mycket utan man hittar ett mer långsiktigt jämviktsläge.Trots förslag om lindrigare amorteringsregler, förväntade räntesänkningar, utlovade skattesänkningar och högre reallöner räknar vi med att bostadsmarknadens styrka visar sig genom att det säljs många bostäder snarare än att bostadspriserna går upp så mycket. Det beror på att dagens bostadspriser redan är höga om man tar hänsyn till den nuvarande räntenivån och boendekostnaden som den för med sig för många hushåll. Trots att dagens bostadspriser fortfarande har diskonterat så mycket positivt känns rimligt att tro på större prisökningar under det kommande året nu än för några månader sedan. Andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen runt 10%.