Hus med dolda fel kan leda till krav från köparen upp till tio år efter försäljningen

Förra året bytte omkring 60 000 småhus ägare. Det är vanligt att de nya ägarna med tiden upptäcker allvarliga fel i huset - dolda fel som inte framkommit i samband med köpet. Varje år uppstår ett stort antal tvister som rör dolda fel - tvister som kan bli ekonomiskt och psykiskt påfrestande för de inblandande. Den nya sidan doldafel.nu ger både köpare och säljare råd kring det komplexa begreppet.

Det växande intresset för inredning innebär att många renoverar sina hus. Många renoverar själva, andra tar hjälp av vänner och bekanta eller anlitar entreprenörer. Badrum med fuktskador, felaktigt utförda takrenoveringar och dräneringar är vanliga problem som uppstår då renoveringar inte har utförts på ett fackmässigt sätt. Dolda fel kan handla om till exempel felaktigt utförda konstruktioner och slarv både i samband med att byggnaden uppfördes eller vid senare renoveringar. Det förekommer även att entreprenörer gör misstag så att gällande byggnormer och -regler inte följs, vilket kan resultera i ett dolt fel.

Viktigt att veta när man säljer sitt hus
Den som säljer ett hus ansvarar för dolda fel som upptäcks efter att den nye ägaren har flyttat in. Ansvaret gäller i tio år. Ett dolt fel kan vara allting från skadedjur eller mögel till fuktskador och det kan kosta hundratusentals kronor att åtgärda. Detta kan innebära en ekonomisk katastrof för säljaren trots att säljaren inte hade en aning om att felet fanns där överhuvudtaget. Det behöver inte alls vara säljarens fel, men det kan lätt bli säljarens problem.

- Vad som är ett dolt fel eller inte är inte helt lätt att avgöra. Det bestäms av Jordabalken och rättspraxis, och bara för att ett fel inte är synligt är detinte nödvändigtvis ett dolt fel, säger advokat Joakim Cederlöf, på Landahl Öhman Advokatbyrå.

Viktigt att veta när man köper ett hus
Den som köper en fastighet ansvarar för alla fel som kan finnas i fastigheten - utom de dolda felen. Enligt jordabalken har köparen undersökningsplikt, vilket innebär att det är köparens ansvar att innan köpet ta reda på vilka brister fastigheten har. När det finns tecken på fel har köparen en utökad undersökningsplikt. Det betyder att köparen måste ta reda på orsaken till felet och hur stort det är. Köparens undersökningsplikt omfattar mark, byggnader samt installationer som el, värme, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten.

Köparen måste också räkna med att byggkonstruktioner inte har evig livslängd utan att det kan uppstå skador beroende på ålder och slitage. Det innebär att en köpare bör utgå ifrån att ett gammalt badrum inte längre håller tätt utan kan behöva renoveras.

- Ett viktigt råd är att alltid låta besiktiga fastigheten genom sakkunnig och sedan noga gå igenom besiktningsprotokollet tillsammans med besiktningsmannen. De noteringar som görs i protokollet kan innebära att köparen måste gå vidare och undersöka orsaken. En liten fuktfläck kan vara ett tecken på en stor skada och det kan vara köparens ansvar att ta reda på orsaken och omfattningen, säger advokat Joakim Cederlöf.

Om fastigheten visar sig ha ett dolt fel, det vill säga ett fel som köparen inte hade haft möjlighet att upptäcka, och inte heller kunde förvänta sig med tanke på huset ålder och skick, har köparen rätt till prisavdrag. Om felet är väsentligt kan köparen till och med ha rätt att häva köpet. För fel som inte är dolda kan köparen däremot aldrig få något prisavdrag.

Psykiskt påfrestande process
Den här typen av process är ofta lika psykiskt påfrestande för både säljare och köpare. Ett problem som kan uppstå för en köpare som upptäcker ett dolt fel kan vara att säljaren inte är likvid eller inte går att få tag på. För en säljare är det otroligt pressande att få ett krav på kanske hundratusentals kronor.

- En viktig sak när det gäller att försäkra sig mot dolda fel är att man som säljare slipper att hantera processen direkt med köparen. Jag skulle aldrig sälja en fastighet utan att teckna en så kallad dolda fel-försäkring. Det kan även vara betydelsefullt för en köpare att säljaren har en försäkring. Även om köparen har sitt utredningsansvar så utreder försäkringsbolaget ansvarsfrågorna å säljarens vägnar vilket kan innebära att processen blir avsevärt mycket enklare och kortare, säger advokat Joakim Cederlöf.

För mer information kontakta:
Hanna Bertils, Executive Director, Willis AB, tel. 08-463 89 75, e-post: bertilsh@willis.com

Joakim Cederlöf, advokat och fastighetsjurist, Landahl Öhman Advokatbyrå, tel. 08-66 66700, e-post: joakim.cederlof@landahlohman.se

www.doldafel.nu

------------------

Dolda fel-försäkring. Då var fjärde husaffär leder till tvist om skador* är det en trygghet för båda parter om säljaren har tecknat en dolda fel-försäkring. En dolda fel-försäkring kostar från ca 5 000 kronor och tecknas endast via fastighetsmäklare. *Enligt "Dålig koll på dolda husfel", SvD/e24 2008-02-18

Willis är en av Sveriges största försäkringsmäklare. Vi har 130 medarbetare varav 65 registrerade mäklare med olika kompetens och runt 15 heltidsanställda riskingenjörer. Vi är idag 8 personer som arbetar med dolda fel-försäkringar. Vi ingår i en av världens största koncerner för riskhantering och försäkringsmäkleri.