Lär känna ditt nya hem - var med på besiktningen

Varför skall ett hus besiktigas – jo därför att du som köpare ska veta vad det är du köper.

Alla byggnader åldras med tiden.

Du kan som köpare alltså inte förvänta dig att få ett hus i nyskick om det är 20 år gammalt (såvida det inte saluförs som ett hus i absolut nyskick). Fel som i och för sig inte är synliga är inte dolda om de med anledning av åldern bedöms ha passerat sin tekniska livslängd.

En osynlig fuktskada i ett 30 år gammalt badrum är alltså inte ett dolt fel, lika lite som att en felaktigt monterad klämring i en golvbrunn är det. Inte heller ett mögelangrepp i en reglad källarvägg i ett hus som inte dränerats om på 30 år är något dolt fel.

En besiktning görs för att klarlägga en fastighets fysiska skick i samband med en försäljning, det vill säga att huset är i det skick som du som köpare har rätt att förvänta dig med hänsyn till exempelvis pris och byggnadens ålder.

Som köpare har man enligt Jordabalken 4:19 en tämligen långtgående undersökningsplikt. Säljaren har däremot i praktiken ingen upplysningsplikt. Som köpare ska man alltså aldrig låta bli att göra en besiktning i samband med ett husköp.

En överlåtelsebesiktning är en okulär byggteknisk undersökning av byggnaden och av den mark som har teknisk betydelse för byggnaden.

Hur går då en överlåtelsebesiktning till?

Först och främst ska man som köpare se till att det i köpekontraktet klart framgår att det finns tillräckligt med tid avsatt för att du ska kunna ta del av besiktningsförrättarens utlåtande och att tidsfristen automatiskt förlängs med en viss tid om det är så att det finns rekommendationer om att genomföra en fördjupad undersökning inom något område. Det ska alltså finnas en så kallad återgångsklausul. Återgångsklausuler kan se lite olika ut – det som är viktigt är att du förstår vad den innebär – tveka inte att fråga fastighetsmäklaren om du inte förstår vad som står i köpekontraktet.

Överlåtelsebesiktningen leds av en besiktningsförättare.

Både köpare och säljare bör delta. Som köpare är det ett väldigt bra tillfälle att lära känna sitt nya hem.

Till att börja med går besiktningsmannen igenom de handlingar rörande fastigheten som säljaren lämnat, så som ritningar, bygglov och tekniska beskrivningar. Därefter ställer besiktningsmannen kompletterande frågor till säljaren för att få sådana upplysningar som inte framgår av den tillgängliga dokumentationen.

Efter detta börjar själva genomgången av huset vilket innebär att besiktningsförättaren undersöker alla synliga ytor som är fysiskt åtkomliga.

I huset gås samtliga rum, förråd, källare, vind, balkong, garage igenom. Utvändigt kontrolleras tak,  fasader och marken kring huset .

En jordabalksbesiktning omfattar vad besiktningsmannen kan komma åt och se med egna ögon. Det är alltså syn- och luktintrycket är det avgörande. De flesta besiktningsmän använder dessutom någon form av fuktindikator men en del gör det inte.

En jordabalksbesiktning omfattar inte icke-synliga delar av installationer som el, värme, vatten, avlopp, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad. Inte heller undersökningar som kräver ingrepp i fastigheten såsom provtryckning av skorsten, radonmätning, fuktmätning ingår.

Resultatet av besiktningen redovisas i ett skriftligt utlåtande som innehåller följande;

• Beskrivning av fastigheten
• Besiktningsförutsättningar
• Handlingar/Upplysningar
• Okulär besiktning
• Riskanalys
• Fortsatt/Utökad teknisk utredning

Under rubriken Riskanalys återfinns besiktningsmannens bedömning av huruvida det föreligger en risk för att fastigheten har väsentliga fel utöver vad som framkommit vid besiktningen.

Under rubriken Fortsatt/Utökad teknisk utredning återfinns besiktnings- mannens eventuella rekomendation av en fördjupad utredning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas i den okulära besiktningen. Det kan även finnas anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta brister i sådant som i och för sig inte ingår i besiktningen.

Som förstagångsköpare kan det ibland bli något av en chock att läsa ett besiktningsprotokoll men man ska komma ihåg att de oftast, av juridiska skäl, är utformade enligt principen "hellre fälla än fria". Av den anledningen så är det min starkaste rekommendation att se till att vara med själv på hela besiktningen och att hela tiden ställa frågor till besiktningsmannen om sådant man undrar över.

Med vänlig hälsning
Peter Rehn
www.skeppsholmen.se