SJUHUNDRATUSEN NYA BOSTÄDER PÅ TRETTON ÅR

Enligt Boverket behöver det byggas 700 000 nya bostäder i Sverige mellan 2012 och 2025. Det innebär att vi omgående behöver fördubbla den årliga bostadsproduktionen. För det krävs det investeringar, ändrade regler och framtidstro.

Idag finns knappt en ledig lägenhet i hela landet. Det är illa för integrationen. Utan tillgång till en bostad med möjlighet till sömn och hygien är det svårt att studera, skaffa eller behålla ett arbete.

– Mitt hem är min borg, så är det för alla. Det är en oerhört viktig fråga att lösa. Samtidigt gäller det att hålla ett helikopterperspektiv. Det värsta vi kan göra i det här läget är att bygga utan att tänka efter. Vi måste ta fram en långsiktigt hållbar lösning som gynnar samhället och ha med oss framför allt arbetsmarknadsfrågor och kommunikation, säger Dan Gaversjö, expert på integration på SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, bransch- och intresseorganisation för 300 allmännyttiga bostadsföretag.

Dan har länge arbetat med integrationsfrågor på Framtiden i Göteborg och är inlånad till SABO tillsammans med Anna Heide från MKB i Malmö för att utarbeta en hållbar integrationsstrategi för allmännyttan.

– Vi åker just nu runt och träffar ett 50-tal kommuner och bolag för att höra deras inställning och ta del av deras erfarenheter gällande integration. Vi jobbar intensivt med länsstyrelserna, Boverket, Arbetsförmedlingen och så klart Migrationsverket, säger Dan Gaversjö.

Extraordinära åtgärder

SABO:s medlemmar har tillsammans drygt 800 000 bostäder, cirka 17 procent av landets bestånd.

– Under rådande situation med brist på bostäder i hela landet i kombination med många nyanlända krävs det en nationell strategi som innefattar extraordinära åtgärder. De allmännyttiga kommunala bostadsföretagen både kan och bör vara ett av kommunens verktyg för att tillgodose bostadsbehovet i landet, säger Petter Jurdell, chef för fastighetsutveckling på SABO.

Trots att arbete är den bästa vägen till integration hamnar nyanlända ofta i avfolkningsbygd med hög arbetslöshet, enligt Institutet för näringslivsstudier. Nyanlända placeras där det finns bostad även om det på samma ställe kan vara som svårast att få jobb.

– Nyckeln är att vi måste utgå från vad dessa människor kan. Ofta saknas en formell utbildning men de kan likväl vara yrkesskickliga i flera för Sverige viktiga kompetenser. Vi behöver investera i dessa människor och förse dem med precis vad som krävs för att de ska kunna komma ut på arbetsmarknaden, säger Dan Gaversjö.

– Om vi ser dem som resurser, och utifrån det bygger bostäder där det finns efterfrågan på arbetskraft, ger vi kommunerna och dess invånare framtidstro. Även fastighetsägare och nyanlända måste tro på framtiden och vi måste ge dem förutsättningar och skapa framtidstro i samhället.

Motverka segregering

Det är svårt att sia över hur migrationen kommer att se ut i framtiden. Den är beroende av nationella och internationella politiska beslut, om till exempel tillfälliga uppehållstillstånd eller permanenta, anhöriginvandringen, och så vidare.

– Allmännyttan arbetar aktivt för att motverka segregering i våra områden. Samtidigt väljer väldigt många av de som kommer hit EBO, alltså att ordna sitt eget boende. Det innebär oftast att de flyttar in hos släkt och familj. Det kan varken vi eller kommunerna planera efter säger Dan Gaversjö.

Nya affärsmodeller

SABO arbetar med en strategi för att kunna ramupphandla bostadskoncept där kommunen långsiktigt tillförs permanenta trygghetsboende till sina äldre. Detta på platser där kommunen har behov men inte kan bygga.

– För att omedelbart kunna öka bostadsbyggandet behöver vi hitta affärsmodeller som gör det lönsammare att uppföra bostäder på platser som kan bebyggas men där bostadsbolag idag inte får ihop ekonomin. Det kan göras genom kostnadseffektivare produktion eller genom högre intäkter. Eller en kombination av båda, säger Petter Jurdell.

Migrationsverket har mycket höga kostnader för att lösa boendefrågan. Det bästa är att utnyttja samhällets nuvarande kostnader för asylboende på ett bättre och mer långsiktigt sätt eftersom det gynnar kommunen och dess nuvarande invånare.

– Behov av trygghetsbostäder finns långsiktigt på många orter. Vi kan bygga fullvärdiga flerbostadshus som de första sex åren hyrs ut till Migrationsverket som asylboende för familjer och som efter hyrestiden hyrs ut som trygghetsboende till våra äldre, säger Petter Jurdell.

Strategin är kortfattat att Migrationsverket delfinansierar trygghetsboendet genom att betala en högre hyra än marknadshyran på platsen. Hyran blir den nivå som behövs för att bostadsföretaget inte ska behöva skriva ned projektet. Samtidigt är målbilden att Migrationsverkets kostnader för asylboende ska halveras.

Nyckelfärdiga kombohus

SABO har tagit fram en serie nyckelfärdiga hus till ett fast pris som ligger cirka tjugofem procent under normalt pris. Husen kallas Kombohus och finns i flera utföranden och byggs idag i över 90 kommuner.

– Vi anser att regelverket ska medge någon form av typgodkända bostadshus eller kvarterslösningar med nationellt bygglovscertifikat. På så sätt får byggföretag och arkitektbolag kraftiga ekonomiska incitament för att ta fram optimala och kostnadseffektiva bostäder och kvarter. Detta tack vare att de får en möjlighet att upprepa sina bästa huskoncept och får en betydligt snabbare process i kommunerna.

SABO anser vidare att kommunerna behöver utökade möjligheter att hantera det akuta läget, till exempel behöver kommunerna större möjlighet att nyttja tillfälliga bygglov och få rätt att ge lov upp till 20 år, istället för 10 plus 5 som idag.

– En investeringsperiod på 20 år ger väsentligt bättre ekonomiska förutsättningar och i förlängningen rimligare hyresnivåer. Kommunen bör även ges rätt att driva en process där tidsbegränsade bygglov görs till permanenta under den tid som det tidsbegränsade lovet gäller. De tillfälliga bostäderna kan då byggas med avsikt att permanentas vilket ger ett betydligt högre fokus på hållbarhet, säger Petter Jurdell.

Långsiktiga beslut

Ola Månsson, vd Sveriges Byggindustrier, vill se en blocköverskridande överenskommelse för en långsiktig bostadspolitik.

– Redan innan flyktingströmmen var det bostadsbrist i Sverige. Nu är prio ett att komma igång med ett hållbart och långsiktigt bostadsbyggande och skapa rörlighet på bostadsmarknaden. Just nu kommer det ändringar i småskvättar: amorteringskrav, ändringar av ränteavdrag… Det tror jag hämmar marknaden och gör konsumenterna osäkra. Vi behöver tydliga och långsiktiga beslut.

Sveriges Byggindustrier ser tre huvudpunkter för att komma till rätta med bostadsbristen: ökad rörlighet på bostadsmarknaden, ökad möjlighet för kapitalsvaga hushåll att etablera sig på bostadsmarknaden och att säkerställa ett hållbart och långsiktigt bostadsbyggande.

Ökad rörlighet

Idag sitter många äldre kvar i sina villor eftersom kapitalvinstskatten (tidigare kallad reavinstskatt) gör att det blir för dyrt att flytta.

– Vi anser att reavinstbeskattningen ska skjutas upp till den dag då man lämnar bostadsmarknaden, till exempel flyttar från en bostadsrätt till en hyresrätt.

Sveriges Byggindustrier anser även att hyressättningen ska bli friare.

– Den som lyckas få ett bra kontrakt sitter kvar på det. Det leder till att det är oerhört svårt att hitta en bostad i storstäderna och att svart- och andrahandsmarknaden ökar, säger Ola Månsso.

Han menar att vi borde ha fria hyror på bostäder, precis som på lokaler. När hyresgästen flyttar kan hyran ändras.

– För att inte kapitalsvaga grupper ska slås ut så kan bostadsbidraget utnyttjas.

Idag pratas det om investeringsstöd till de som bygger hus.

– Ge inte byggarna pengar för att bygga – ge bidrag till de individer som verkligen behöver det!

Startlån för förstagångsköpare

I flera länder finns system för bosparande för ungdomar.

– Det är en långsiktig lösning. Börjar vi med detta i Sverige idag så kanske det går att köpa en bostad om 20 år. Det skulle också kunna finnas startlån för förstagångsköpare, där staten går in som garant – precis som för studielån, säger Ola Månsson.

Den sista och viktigaste punkten är att få igång ett långsiktigt byggande. Här gäller det både att locka till sig arbetskraft till en bransch med arbetskraftsbrist, men också att underlätta samarbetet med stat och kommun genom mindre detaljstyrning och bättre processer.

Ola Månsson nämner precis som SABO typgodkända bostäder som inte byggnadsnämnden i varje enskild kommun ska behöva godkänna.

– Samma regler gäller så varför kan vi inte snabba på handläggningstiderna?

– Vi behöver fler utbildningsplatser och enklare bygg- och kollektivavtalsregler för att kunna få fler i arbete i byggsektorn. Byggbranschen är en attraktiv bransch som borde kunna locka många. Vem vill inte vara med och bygga samhället?

Text: Sofia Hällsten

Publicerad i Samhällsbyggaren nr 2 2016