Hur hög hyra krävs för att ett projekt ska vara lönsamt? Nytt blogginlägg av Hans Lind på Samhällsbyggarbloggen

Jag förstår mycket väl att de som bygger hyreslägenheter tar ut den hyra som marknaden är beredd att betala. Och med stor efterfrågan och litet byggande går det att hitta hyresgäster även om hyran är mycket hög. Men ibland hör jag bostadsföretag säga att det bara lönar sig att bygga i bra lägen och att det är svårt att räkna hem projekt i sämre lägen.

Mitt intryck är dock att när man kommer till den slutsatsen har man räknat med dubbla hängslen och dubbla livremmar. Trots att låneräntan för stora företag är kring 1% och Riksbanken lovar låga ränta länge har och riskerna med att bygga bostäder är liten räknar man med minst 5% i avkastningskrav. Med en bedömd inflation på i alla fall 1% så innebär 2% nominell avskrivning att man har en real avskrivning på3% - och så dåliga hus bygger vi väl ändå inte!

"Om det inte dyker upp några djärva kapitalister snart finns dock bara en som kan ta

dessa risker och det är staten. "

Sen har man en tendens att lägga in en marginal för underhåll i hyran redan år 1 trots att underhållsinsatserna kommer längre fram i tiden. Dessutom är det ju lite konstigt att både lägga in pengar för underhåll och räkna med att byggnaden faller ganska kraftigt i värde. Underhåller man ordentligt sjunker ju inte värdet så snabbt.

I kalkylen ligger dessutom ett konstgjort högt markpris eftersom för lite mark planläggs. För företaget är det naturligtvis riktigt att ta med det i kalkylen men inte om vi ser frågan ur ett mer bostadspolitiskt perspektiv.

Ett bakomliggande problem idag är att ingen verkar vilja ta risker. Företag vill inte riskera att bygga för mycket, så att priser faller eller att vakanser uppstår vid höga hyresnivåer. Kommunala bolag ska enligt lagen från 2011 agera som långsiktiga privata bolag och ska därmed inte heller ta några risker. Men att försöka lösa stora samhällsproblem, som att allt fler med låg inkomst inte kan hitta en bostad på marknaden, kommer alltid att innebära betydande risker eftersom konsekvenserna av olika åtgärder är svåra att förutse. Miljonprogrammet innebar enorma risker och under perioder stora förluster p.g.a. tomma lägenheter eller rivningar, men samtidigt skapades ett utbud som gjorde att under långa perioder var det inte svårt att hitta en bostad i storstadsregionerna om man inte var så kräsen vilket i sin tur bidrag till en bättre fungerande arbetsmarknad.

Om det inte dyker upp några djärva kapitalister snart finns dock bara en som kan ta dessa risker och det är staten.

Hans Lind