Endast en kombination kan lösa det stora underhållet

Reportage ur SvenskByggtidning nr 2 2013

Äntligen tog det fart, det som alla vetat om och väntat på – debatten om vårt kära miljonprogram och dess stora renoveringsbehov. Det senaste halvåret har även den politiska diskussionen kommit igång. Men hur skall behovet finansieras?

Modexa är en aktör som jobbar litet annorlunda än det konventionella. Ett företag som har sin affärsidé inriktad på att förnya befintlig inredning på ett kostnadseffektivt sätt – Modexa Kitchen Makeover.

Företagets VD Torgny Hellberg berättar vad de kan göra utifrån befintlig inredning i hyresrätter, främst vad gäller kök men också olika förvaringslösningar.

– I drygt 10000 lägenheter per år genomför vi förnyelse av kök och förvaring i hela Sverige. Kunderna är stora och medelstora kommunala samt privata fastighetsägare, till exempel Svenska Bostäder, Bostads AB Poseidon, Akelius Fastigheter och L E Lundberg. Så fort det handlar om underhåll, ROT eller tillval vill vi att kunderna skall tänka Modexa.

Vi går alltid in och stöttar fastighetsägarens egen organisation och projektleder, sköter hyresgästkommunikation och utbildar förutom själva förnyelsen av inredningen. Förnyelsen går ut på att lägenheten har kvar sina stommar, det vill säga ramverket i sitt kök och sin förvaring, ofta inbyggda garderobsstommar, säger Torgny Hellberg.

MODERN DESIGN

Modexa måttanpassar, tillverkar, levererar och installerar nya ergonomiska funktioner och modern design. Nya luckor, lådsystem, bänkar, kakel, invändiga trådbackar är bas sortiment. Men även samordning med fler yrkesgrupper sker där Modexa även målar om, drar ny el, förbättrar ventilationen et cetera.

– Nyckeln är att tänka utanför boxen, att hela tiden låta entreprenören i sig få spelrum – hyresgästen i centrum och kostnadseffektivitet för kunden är honnörsord! Som exempel nämner Torgny Hellberg att den hantverkare som finns på en viss plats i arbetsflödeskedjan får hoppa in och göra andra jobb än sitt egentliga – elektrikern kan till exempel vara den som river alla gamla snickeridelar i köket efter att han eller hon har dragit fram ny belysning. I nästa steg ska målaren in och snickaren kommer först två dagar senare. På det här sättet kan man både hålla nere prisbilden och minimera olägenheten för hyresgästen.

ÄR MULTIHANTVERKARE

Begreppet ”Multihantverkare” har framförts som ett sätt att hålla nere kostnader och ställtider samt öka effektiviteten. En hantverksgrupp skall kunna ytterligare en eller två områden. – Där är vi redan sedan många år på Modexa. I de flesta fall talar vi om cirka 10 000-20 000 kronor per lägenhet i ett bas utförande med allt arbete, färdigt och slutbesiktigat på plats. Vill man även ha med kakel, el och målning får man räkna med upp till 10 000 kronor ytterligare. Som riktlinje handlar det om cirka en tredjedel av vad ett nytt kök kostar. Resultatet blir svårt att se skillnad på, vi har samma luckkvalitet, samma lådsystem och bänkar som alla köksföretag jobbar med, betonar Torgny Hellberg.

HA RÅD ATT BO

Debatten om miljonprogrammets underhållsbehov och vad som måste göras hamnar ofta fel. Ofta hörs det: ”allt måste blåsas ut”, ”hyresnivåerna måste hamna 25-60 procent upp” och ”nästan billigare att riva allt och bygga nytt”.

– Detta är mer tecken på en understimulerad byggbransch som skulle behöva sätta händerna i nybyggnation istället. Det är bara att hoppas att byråkrati och handläggningstider kan förenklas och att branschen ser till att bygga attraktiva lägenheter utan överdåd och för stora ytor. De som ska bo måste ha råd att bo, tänk kund och inte hyresgäst. Det är viktigt att detta kommer igång så inte bostadsbrist hotar tillväxt samt omflyttnings- och utbildningsmöjligheter framöver.

STANDARD

Här behövs ett helhetstänk, vilket totalbehov finns och vilken boendekostnad klarar samhället av att lägga på de boende. Alla gamla lägenheter kan inte renoveras till nyproduktionsstandard – det går inte ihop ekonomiskt för någon part. I de allra flesta fastigheter räcker det med förnyelse av ytskikt och modernisering av funktioner för att åstadkomma tillräckligt bra boendestandard.

– Men samtidigt måste vi ändå våga se att vi i Sverige behöver acceptera att en högre andel av vår disponibla inkomst går till boende. Men vi talar då om kanske maximalt 15 procents höjning från nuvarande boendekostnadsnivå. Hade vi haft några procent fonderat sedan 1965 så hade det troligen räckt till en stor andel av nuvarande miljonprograms behov.

– Vår affärsidé ligger väldigt rätt i tiden – behåll och förnya det som är bra, modernisera funktioner och slitdetaljer, avslutar Torgny Hellberg.

Modexa har mycket att tacka den svenska byggnormen och de genomtänkta planlösningarna för allt som byggdes på 60- och 70-talen, planering och placering håller fortfarande idag. Den egna produktionen är miljöanpassad och även hela affärsidén.

Text: Björn Asplind

www.svenskbyggtidning.se