Högre direktavkastningsnivåer framöver

Direktavkastningskraven stiger sedan andra halvåret 2007 såväl i Sverige som på de flesta marknaderna i Europa som en följd av turbulensen på den finansiella marknaden och den allmänna inbromsningen i världsekonomin. Även under 2008 är ett fortsatt tryck uppåt på direktavkastningskraven att förvänta, trots goda framtidsutsikter på hyresmarknaden jämfört med tidigare konjunkturavmattningar, enligt Jones Lang LaSalles Nordic City Report hösten 2008.

Direktavkastningskraven för kontorsfastigheter i Stockholm steg med 0,35 procentenheter till 4,75 procent under andra kvartalet 2008 jämfört med första kvartalet, vilket är en tillbakagång till 2006 års nivå. Det är dock en bit kvar till nivåerna under den senaste avmattningen i den globala ekonomin 2001 då avkastningskravet som högst låg på 6,75 procent och till toppen 1992 då avkastningskravet var 7,25 procent. Sett över en längre period, från 1992 till 2001, uppgick det genomsnittliga direktavkastningskravet till 6,00 procent. Till följd av en bättre utvecklad marknad med ökad transparens och likviditet har motsvarande siffra för de senaste tio åren sjunkit till 5,60 procent.

Den senaste tidens stigande avkastningskrav bör inte ses som en normalisering mot tidigare års nivåer, utan snarare som en variation i linje med naturliga förändringar över tiden. Avkastningskraven varierar i cykler som återkommer vart sjunde till tionde år.

- I dagsläget står branschen inför en cyklisk nedgång. Riskaversion, högre räntor och kraftiga lånerestriktioner kommer att fortsätta att pressa direktavkastningskraven på fastighetsinvesteringar uppåt under 2008 och 2009, säger Daniel Gorosch, chef för Fastighetstransaktioner.

Enligt Jones Lang LaSalles prognos är högre direktavkastningskrav, framförallt för sekundära fastigheter, att förvänta under 2008 i likhet med tidigare konjunkturavmattningar. Men det finns två tydliga skillnader mellan dagens stigande avkastningskrav och de höga direktavkastningskrav som präglade de två senaste konjunkturnedgångarna;

* De höga direktavkastningskraven i början av 2000-talet drevs till stor del av en dramatiskt ökad vakansgrad som en direkt följd av telekomsektorns kollaps i kombination med en kraftig överetablering av fastigheter, vilket resulterade i kraftigt fallande hyror. Parallellt med stigande avkastningskrav det senaste året har hyresmarknaden förbättrats, vilket motverkar ännu kraftigare stigande avkastningskrav och fallande fastighetspriser. Under andra kvartalet 2008 ökade hyresnivåerna (1) för kontor i Stockholm med 7 procent på årsbasis medan vakanserna minskade från 12 till 10 procent under samma period. Jones Lang LaSalle bedömer att förbättringen på hyresmarknaden kommer att mattas av successivt och påverka avkastningskraven uppåt under hösten och nästa år.

- Hyresmarknaden för kontor kommer att nå toppen i år efter en mycket stark utveckling sedan 2006. Under 2009 kommer vi sakta att se måttligt ökande vakanser och så småningom kommer hyrorna att plana ut och sättas under press, säger Mikael Wallgren, chef för Uthyrning kommersiella lokaler.

* De höga avkastningskravsnivåerna i början av 90-talet drevs, förutom av en försämrad hyresmarknad, framförallt av en utbredd finanskris och likviditetsproblem till följd av höga räntor och högt belånade investeringar. Trots dagens finansiella turbulens och höjda räntor under det senaste året är räntenivån idag betydligt lägre än för 15 år sedan, vilket mildrar risken för en likviditetskris på fastighetsmarknaden i samma omfattning.

Dagens konjunkturavmattning med högre räntor och försämrade belåningsmöjligheter förväntas fortsätta pressa avkastningskraven uppåt, vilket kan medföra svårigheter för högbelånade investerare. Historiskt sett är det genomsnittliga direktavkastningskravet betydligt högre än nuvarande nivå på 4,75 procent, varför avkastningskravet med stor sannolik kommer att justeras uppåt till dess att läget på de globala finansmarknaderna har stabiliserats och förväntningarna på hyresmarknaden åter tar fart och vänder i positiv riktning.

Direktavkastningskrav (2) per delmarknad i Stockholm 2001 - 2008

FÖR GRAFIK SE PDF


(1) Genomsnittlig topphyresnivå vid nyuthyrning av lokaler i byggnader av bästa kvalitet i bästa läge. Endast lokaler större än 500 kvm avses.
(2)Prime Yield, dvs. genomsnittligt direktavkastningskrav vid investering i kontorsfastighet av bästa kvalitet i bästa läge.


För mer information, kontakta:
Daniel Gorosch, chef Fastighetstransaktioner, tel +46 8 453 51 03
Mikael Wallgren, chef Uthyrning kommersiella lokaler, tel +46 8 453 51 80

Jones Lang LaSalle i Norden
Jones Lang LaSalle är Nordens ledande fastighetsrådgivningsföretag och erbjuder strategiska tjänster till ägare, investerare och hyresgäster som vill göra bättre affärer på fastighetsmarknaden. Jones Lang LaSalle förenar stark lokal förankring med världsledande kunskap om såväl svensk som internationell fastighetsmarknad. Med 150 anställda samt kontor i Stockholm, Göteborg och Helsingfors ger Jones Lang LaSalle kvalificerad rådgivning inom transaktioner, uthyrning, hyresgästrepresentation, detaljhandelsutveckling, analys samt förvaltning. För mer information se www.joneslanglasalle.se.

Jones Lang LaSalle i världen
Jones Lang LaSalle Incorporated (NYSE: JLL) är ett rådgivningsföretag som tillhandahåller ledande integrerat fastighets- och investeringskunnande på såväl lokal och regional som global nivå. Med cirka 180 kontor i världen och verksamhet i fler än 700 städer i 60 länder uppgick intäkterna till USD 2,7 miljarder under 2007. Som branschledande inom fastighetsförvaltning och fastighetsservice förvaltar Jones Lang LaSalle en global portfölj på mer än 111 miljoner kvadratmeter. LaSalle Investment Management är en av världens största och mest diversifierade fondförvaltningsverksamheter med ett förvaltat kapital på cirka USD 54 miljarder. För mer information, se www.joneslanglasalle.com.