Färre fastighetstransaktioner under 2008 - med regionala skillnader

Marknadsutblick
Kvartal 4, 2008

Den totala transaktionsvolymen under sista kvartalet 2008 uppgick till 30,1 miljarder kronor enligt Jones Lang LaSalles bedömning. Detta motsvarar en minskning med 40 procent jämfört med samma period 2007.

Den totala transaktionsvolymen för 2008 bedöms uppgå till 118,8 miljarder kronor (exklusive Vasakronan och Steen & Strøm), att jämföra med 148,8 miljarder kronor under 2007 - en minskning med drygt 20 procent. Minskningen på halvårsbasis uppgår till 10 procent för första halvåret 2008, och hela 30 procent för det andra halvåret 2008. De tre storstadsområdena påverkades mycket olika av den minskade aktiviteten på marknaden. I Göteborg och Malmö minskade transaktionsvolymen med 65 respektive 35 procent under året, medan transaktionsvolymen i Stockholm och övriga landet minskade med 15 respektive 16 procent under 2008.

Fjärde kvartalet präglades av en mycket låg aktivitet som dock tilltog väsentligt mot slutet av perioden. Jones Lang LaSalle bedömer att transaktioner till ett värde om 20,8 miljarder kronor genomfördes enbart i december. Några av de större transaktioner som skedde i slutet av fjärde kvartalet är Kungsledens delavyttring av ett stort fastighetsbestånd till Tredje AP-fonden (7,7 miljarder kronor), samt GE Real Estates affär med den nybildade fastighetsfonden Roxanne (cirka 2,5 miljarder kronor). Ole Vagner förvärvade ett fastighetsbestånd från Landic (cirka 5 miljarder kronor) vilket framför allt drevs från den kreditgivande bankens sida. I början av november genomförde den australiensiska fondförvaltaren Valad en större transaktion (om knappt 500 miljoner kronor) som omfattade flera fastigheter i Norrköping och Linköping. Även ett flertal större bostadsfastighetsaffärer genomfördes under sista kvartalet 2008, med Stockholmshem, M2 Gruppen, JM och Wallenstam som de mest tongivande aktörerna.

Året i stort präglades av en generellt lägre aktivitet på marknaden med både färre och till volymen mindre affärer. Första halvåret inleddes starkt, och årets två stora affärer - försäljningen av Vasakronan och Steen & Strøm - upptog under en tid en stor del av marknadens resurser hos banker, investerare samt rådgivare. Transaktionstakten avtog märkbart vid halvårsskiftet och höstens ytterligare försämring av läget på de internationella finansmarknaderna gjorde ett starkt avtryck även på fastighetsmarknaden. I ett historiskt perspektiv är dock det föregående årets totala transaktionsvolym fortfarande att anse som hög.

Den ökade riskbenägenheten, kombinerad med begränsad tillgång till kapital, samt högre finansieringskostnader har successivt pressat ned priserna under året. Opportunistiska investerare, varav många är utländska aktörer, har markant minskat sin aktivitet på den svenska marknaden. Andelen s.k. cross-border transaktioner under 2008 uppgick till cirka 36 procent, vilket är en minskning med drygt 8 procentenheter jämfört med 2007. Den ökade riskaversion bland investerare har även medfört att transaktionsvolymen för handelsfastigheter och industri- och logistikfastigheter minskat kraftigt - med 70 respektive 63 procent under året. Samtidigt ökade bostadsfastighets-transaktionerna med 52 procent, och kontorsfastighetstransaktionerna med 4 procent. Ytterligare en trend som Jones Lang LaSalle noterat är att fastigheter som inhyser offentliga verksamheter, såsom skolor, vårdbyggnader, äldreboenden m.m. blivit betydligt mer populära bland investerarna.

Jones Lang LaSalle har även iakttagit en betydligt minskad transparens på marknaden. Alltfler affärer genomförs utan att kommuniceras, varför det blir allt svårare att göra korrekta bedömningar kring fastigheternas marknadsvärden samt likviditeten på marknaden.
Direktavkastningskraven har under året rört sig stadigt uppåt, dock i något accelererad takt sedan september månad. Jones Lang LaSalle noterar även att fastighetsvärdena fallit markant under perioden. Detta beror främst på den ökade riskaversion bland aktörer (banker och investerare) som orsakats av den globala finanskrisen, men även på allmänt mer konservativa antaganden om den framtida hyrespotentialen.

Sverige påverkas starkt av utvecklingen i övriga världen. Den allmänna oron kring den närmaste tidens ekonomiska utveckling har gjort ordentliga avtryck på Europas fastighetsmarknader. Jones Lang LaSalle bedömer att den totala transaktionsvolymen i Europa minskade med 55 procent under 2008. Vissa marknader har dock drabbats hårdare än andra - främst Storbritannien, Tyskland och Frankrike. Hyrestillväxten har mer eller mindre avstannat på samtliga marknader, medan hyrorna börjat falla i exempelvis London, Barcelona, Bryssel, Madrid, Oslo och Paris. Direktavkastningskraven har justerats uppåt i hela Europa, men klart mest på ovan nämnda marknader.

För mer information, kontakta:
Daniel Gorosch, Chef Fastighetstransaktioner, tel +46 453 51 03

Jones Lang LaSalle i Norden
Jones Lang LaSalle är Nordens ledande fastighetsrådgivningsföretag och erbjuder strategiska tjänster till ägare, investerare och hyresgäster som vill göra bättre affärer på fastighetsmarknaden. Jones Lang LaSalle förenar stark lokal förankring med världsledande kunskap om såväl svensk som internationell fastighetsmarknad. Med 140 anställda samt kontor i Stockholm, Göteborg och Helsingfors ger Jones Lang LaSalle kvalificerad rådgivning inom transaktioner, uthyrning, hyresgästrepresentation, detaljhandelsutveckling, analys samt förvaltning. För mer information se www.joneslanglasalle.se.

Jones Lang LaSalle i världen
Jones Lang LaSalle Incorporated (NYSE: JLL) är ett rådgivningsföretag som tillhandahåller ledande integrerat fastighets- och investeringskunnande på såväl lokal och regional som global nivå. Med cirka 180 kontor i världen och verksamhet i fler än 750 städer i 60 länder uppgick intäkterna till USD 2,7 miljarder under 2007. Som branschledande inom fastighetsförvaltning och fastighetsservice förvaltar Jones Lang LaSalle en global portfölj på cirka 120 miljoner kvadratmeter. LaSalle Investment Management är en av världens största och mest diversifierade fondförvaltningsverksamheter med ett förvaltat kapital på mer än USD 53 miljarder. För mer information, se www.joneslanglasalle.com.