Europeiska kontorshyror dämpas något

Rekordlåg nybyggnation, en spegling av oroliga tider enligt Jones Lang LaSalle.

Prime hyror för kontor föll med 0,3 % under kvartal 1 2012, enligt Jones Lang LaSalle European Office Index. Detta är den första dokumenterade minskningen överlag av hyror sedan kvartal 4 2009. Denna nettominskning dolde både uppgångar och nedgångar över flera prime kontorshyresmarknader.

Det blev nedgång i Bryssel (-5,0 %), Madrid (-1,9 %), Barcelona (-1,4 %) och Paris (-1,2 %) medan hyrorna gick upp i Luxemburg (+5,3 %), Stockholm (+2,4 %) och Hamburg (+2,1 %).

Stabiliteten i hyresmarknaderna fortsätter

Som en del av den justerade ekonomiska utsikten för hela regionen, så har tillväxtprognoserna för 2012 reviderats nedåt. Marknader med mer stabila ekonomiska förutsättningar så som Storbritannien och Tyskland kommer med sannolikhet att prestera bra, medan mer ansträngda ekonomier som Grekland, Portugal, Spanien och Italien kommer att uppleva fortsatta påfrestningar. Jones Lang LaSalles kontorsklocka visar spridningen mellan marknader i de olika regionerna.  Den i cykeln ledande marknaden (Amsterdam) når klockan 12 vilket indikerar att hyrorna kommer att sänkas, medan 14 andra marknader står kvar på eller före klockan 6 vilket indikerar att hyrorna kommer att plana ut eller stabiliseras.

Stabila uthyrningsvolymer men 2012 ned jämfört med 2011

Hyresgäster förväntas att på kort sikt fortsätta vara avvaktade och nuvarande förväntningar är att uthyrningsvolymerna för 2012 kommer att vara något lägre än 2011 – men att de följer de långsiktiga genomsnitten. Nyuthyrningsvolymen under kvartal 1 2012 uppgick till 2,3 miljoner kvm, 15 % mindre än kvartal 1 2011 med minskade uthyrningsvolymer i Tyskland, jämfört med förra årets höga nivåer och en reducering på 18 % i Paris.

Absorptionen ned 16 % jämfört med kvartal 1 2011Årlig nettoabsorption, som representerar förändring i den uthyrda stocken, uppgick till 3,1 miljon kvm vilket är 16 % lägre än under kvartal 1 2011. Nivåer i Västeuropa ökade, främst drivet av volymerna på de tyska marknaderna medan absorptionen dämpades i Central- och Östeuropa. 
 
Vakansgraden kvar under 10 % trots låga nivåer av nybyggnationerDen europeiska vakansgraden förblir oförändrad på 9,9 % över kvartalet med stabil aggregerad vakans i Västeuropa men på de Central- och Östeuropeiska marknaderna ökar vakansen genom att hyresgäster lägger ut andrahandslokaler på marknaden. Budapest visade den högsta uppgången med en ökning på +110 baspunkter till 20,3 %.

Åsa Linder, Head of Research & Valuation Sweden, Jones Lang LaSalle kommenterar:
”Hyresmarknaderna i Sverige påminner mycket om de starka marknaderna I Europa. I de centrala delarna av Stockholm och Göteborg har vi historiskt låga vakanser och noterar en hyrestillväxt under det första kvartalet. I Malmö, där omfattande volymer nyproduktion färdigställs under året, ligger hyrorna stilla.”

Bill Page, Director, EMEA Offices Research på Jones Lang LaSalle sa:
“Vakansnivåer kommer sakta att i genomsnitt gå ned under hela 2012. Detta kommer att främjas av den väldigt låga volymen nybyggnation på marknaden. Under årets första kvartal, byggdes endast ca 600 000 kvm kontorsyta i Europa vilket är ytterligare en rekordlåg siffra och är 54 % under det 5-åriga genomsnittet. Utvecklingstakten som normalt skulle förväntas för detta väntas bli trög eftersom de finansiella förutsättningarna fortsätter vara dåliga. Dessutom, många projekt som för tillfället utvecklas på spekulativa grunder kan stå inför senareläggning eller inte byggas alls, vilket innebär att när de nya lokalerna kommer ut på marknaden är de redan uthyrda. 

Transaktioner för kontorsinvestering når €13 miljarder under kvartal 1 2012

Kontorstransaktioner stod för nästan €13 miljarder av volymerna under kvartal1 2012 (€21,6 miljarder), upp 27 % jämfört med kvartal1 2011.  Det europeiska kontorsavkastningskravet förblir oförändrat på 5,27 %, med förändring på endast två marknader: Avkastningskraven gick upp med 50 baspunkter i Budapest när förtroendet hos investerare gick ned på grund av den ekonomiska utsikten medan en stark investeringsefterfrågan på “core” produkter i Hamburg resulterade i en komprimering på 10 baspunkter.

Chris Staveley, Head of EMEA Office and Industrial Capital Markets, Jones Lang LaSalle tillägger: “Jämfört med kvartal1 2011 så har fastighetsvärdena ökat med 3,8 %, som tillsammans med stabilitet i avkastningskrav och efterfrågan visar en jämn utveckling. All tillväxt som vi ser i Europa kommer att vara motiverad av ökade hyresintäkter i eftertraktade prime byggnader eftersom intresset för sekundära fastigheter kommer att förbli svagt.”

Contacts:

Åsa Linder, Head of Research & Valuation, Sverige
+46 8 453 50 15
asa.linder@eu.jll.com