Bostadsrättsföreningar åläggs byggsanktionsavgift trots att otillåtna åtgärderna vidtagits av bostadsrätthavare

I två separata avgöranden från Mark- och miljööverdomstolen från i somras åläggs två bostadsrättsföreningar att betala byggsanktionsavgift för åtgärder som bostadsrättshavare har vidtagit i sina lägenheter utan startbesked. I det här blogginlägget går vi närmare in på vissa delar av avgörandena.

Byggsanktionsavgift

Byggsanktionsavgift tas ut för vissa överträdelser av plan- och bygglagstiftningen. Till exempel krävs enligt Plan- och bygglagen startbesked för åtgärder som påverkar en byggnads bärande delar och vid ändring av en byggnad som innebär att byggnadens planlösning påverkas avsevärt. Om sådana åtgärder påbörjas utan startbesked, ska en byggsanktionsavgift tas ut. Detta gäller även om överträdelsen inte sker uppsåtligen eller av oaktsamhet.

En byggsanktionsavgift ska tas ut av 1) den som när överträdelsen begicks var ägare till den fastighet som överträdelsen avser, 2) den som begick överträdelsen, eller 3) den som fått fördel av överträdelsen. Det finns i dagsläget inget krav i lagen på att någon av de ovan nämnda objekten ska väljas i första hand. Avgiften behöver inte tas ut om det är oskäligt. En avgift kan också i vissa fall sättas ned om avgiften inte står i rimlig proportion till den överträdelse som har begåtts.

Bärande vägg

I det ena avgörandet tog Stadsbyggnadsnämnden ut en byggsanktionsavgift för en åtgärd, som innebar avväxling av en bärande vägg. Åtgärden hade vidtagits av en bostadsrätthavare i föreningen, men med föreningens godkännande. Föreningen överklagade beslutet och fick rätt i två instanser. Stadsbyggnadsnämnden överklagade därefter till Mark- och miljööverdomstolen som gick emot de tidigare avgörandena och fastställde byggsanktionsavgiften.

Sammanslagning av två lägenheter

I det andra fallet hade en bostadsrättshavare tagit ner en icke bärande vägg och slagit ihop två lägenheter. Även i det här fallet hade bostadsrättshavaren informerat föreningen om åtgärden. Föreningen överklagade beslutet och fick rätt i en instans av två. Föreningen överklagade därefter till Mark- och miljööverdomstolen som gav stadsbyggnadsnämnden rätt, men satte ner avgiften till hälften.

Mark- och miljööverdomstolens avgöranden

Frågorna som domstolen prövar i båda målen är om bostadsrättsföreningen som ägare (eller tomträttsinnehavare i det ena fallet) av fastigheten kan påföras byggsanktionsavgiften trots att åtgärden utförts av en lägenhetsinnehavare eller om det finns omständigheter som medför att det är oskäligt att ta ut avgiften av föreningen eller i annat fall finns skäl att sätta ned den.

Domstolens slutsats i båda målen är att det räcker att den som sanktionsavgiften riktas mot ingår i någon av de tre kategorierna, se under rubriken byggsanktionsavgift ovan. I dessa två fall fanns det också en bostadsrättshavare som har vidtagit åtgärden och har haft vinning av den som också hade kunnat göras ansvarig. Detta förtar dock inte stadsbyggnadsnämndens möjlighet att istället ålägga bostadsrättsföreningen avgiften enligt rättsfallen mot bakgrund av lagreglernas utformning och avsaknaden av vägledande förarbetsuttalanden.

Domstolen anger dock att det i och för sig kan vara lämpligt att en tillsynsmyndighet beaktar vem som begått en överträdelse och/eller vem som fått fördel av överträdelsen när den tar ställning till vem ett krav på byggsanktionsavgift bör riktas mot.

Eftersom föreningarna i båda fallen har haft kännedom om åtgärderna bedömer domstolen vidare att det inte finns grund för att anse att det är oskäligt att ta ut avgiften.

Domstolen prövar därefter om det, trots att byggsanktionsavgiften kan riktas mot föreningen, är oskäligt att ta ut avgiften eller om den på grund av annat skäl att sätta ned den.

I fallet med sammanslagning av två lägenheter konstaterar domstolen att det inte gjorts gällande att åtgärden utförts felaktigt eller inneburit allvarliga risker. Lägenhetsinnehavaren hade själv kontaktat byggnadsnämnden och mot den bakgrunden fanns det skäl att sätta ner byggsanktionsavgiften till hälften.

I fallet med den bärande väggen anger anser domstolen att det inte finns skäl att sätta ner byggsanktionsavgiften. Bl.a. anger domstolen att den aktuella åtgärden med hänsyn till de risker som ingrepp i bärande konstruktioner i allmänhet är förenade med, inte anses vara av mindre allvarlig art.

Mark- och miljööverdomstolen har tillåtit att båda målen överklagas till Högsta domstolen, vilket har skett i fallet med den bärande väggen. Som huvudregel ska Mark- och miljööverdomstolens avgöranden stå fast och det är ovanligt att domstolen tillåter att dessa avgöranden överklagas. Detta visar på att även domstolen anser att rättsläget är oklart och att prejudikat (vägledande avgöranden) behövs.

Det är i skrivande stund oklart om Högsta domstolen kommer att ta upp det överklagade målet till prövning (om så kallat prövningstillstånd meddelas) och vad utgången då skulle bli. Domarna visar på att bostadsrättsföreningar måste vara noggranna att följa upp att bygglovsregler följs även när det är en bostadsrättshavare utför renoveringar i sin lägenhet.

Kontakta oss!

Vi erbjuder skräddarsydd rådgivning för bostadsrättsföreningar, även för föreningar som inte är medlemmar i HSB och övriga fastighetsägare. Läs mer om vårt erbjudande och kontakta oss här. Tillsammans går vi igenom ditt ärende och ger er det stöd ni behöver.

Om ni är medlemmar i HSB, förtroendevalda eller anställda inom HSB kan du även ringa HSBs juridiska rådgivning på 0771 472 472. Via rådgivningen får du kostnadsfri generell juridisk rådgivning inom HSBs verksamhetsområde.