Kvartalsanalys, Q4 2012: Ökad omsättning och minskat utbud på bostadsmarknaden

Sammanfattning

• Antal sålda bostäder har ökat under Q4 jämfört med samma period 2011.
• Utbudet av bostäder har sjunkit något och har under kvartalet legat på en lägre nivå än Q4 2011. Och i slutet av året har utbudet på bostadsrätter sjunkit drastiskt.
• Säljtiden för bostäder ligger på samma nivå som kvartalet innan men är relativt mycket längre om man jämför med Q4 2011.
• Skillnad mellan utgångspris och slutpris har minskat under kvartalet och ligger på minus för villor.
• Priserna på bostadsrätter går svagt upp medan villapriserna ligger still.
• Marknaden präglas fortfarande av en viss oro och oförutsägbarhet. Ekonomisk turbulens, sämre konjunktur i Sverige och ökad arbetslöshet står mot sjunkande räntor och lägre utbud.

Så här kommenterar Fastighetsbyråns VD, Lars-Erik Nykvist dagsläget:

- Ur Fastighetsbyråns perspektiv har det varit ett bra kvartal. Antal bostadsförsäljningar har legat på en hög nivå och ökat relativt kraftigt jämfört med samma period förra året. Den höga omsättningen har också bidragit till ett något minskat utbud under kvartalet. Att utbudet på bostadsrätter sjönk så kraftigt de sista veckorna 2012 kan förmodligen förklaras av de många helgdagarna. Färre väljer att ha sin bostad till salu när det är så mycket ledighet.

- De små skillnaderna mellan utgångspris och slutpris beror dels på att priserna inte stiger, dels på införandet av Accepterat pris i Stor-Stockholm. Nu har mäklarna i Göteborgsområdet börjat jobba på samma sätt vilket är mycket positivt. Att utgångspriset på allvar är starkt kopplat till ett uppskattat marknadsvärde är positivt för både köpare, säljare och mäklare.

-Ur konsumenternas, och även mäklarnas, perspektiv så präglas fortfarande marknaden av en viss ryckighet. Det kan skilja mycket mellan olika orter, veckor och bostäder. Små faktorer kan avgöra hur en försäljning går och ofta handlar det om att en spekulant ska våga lägga det första budet för att processen ska komma igång. Samtidigt är priserna stabila och går till och med upp något. Jag tror att 2013 kommer se ut på ungefär samma sätt. Stabilt överlag men något oförutsägbart för enskilda konsumenter. Eventuellt kan efterfrågan minskas om arbetslösheten ökar mer än väntat.

Försäljningssiffror för bostäder Q4 2012 - se bifogad graf

Bostadsrätter: Under kvartalet sålde Fastighetsbyrån 4 517 bostadsrätter. Det är en ökning med 6,2 % jämfört med samma period 2011 och en ökning med 8,1 % jämfört med föregående kvartal.

Villor: Under kvartalet sålde Fastighetsbyrån 3 352 villor. Det är en ökning med 4,8 % jämfört med samma period 2011 och en minskning med 9,6 % jämfört med föregående kvartal.

Skillnaden mellan utgångspris och slutpris Q4 2012 - se bifogad graf

Vi kan se att skillnaden mellan utgångspris och slutpris under kvartalet är lägre jämfört med kvartalet innan.

Bostadsrätter: För Fastighetsbyrån var skillnaden mellan utgångs- och slutpris, räknat i snitt på riket, 3,9 % för bostadsrätter under fjärde kvartalet 2012. Det kan jämföras med 4,8 % för kvartalet innan och 3,3 % för fjärde kvartalet 2011.

Villor: För villor var motsvarande skillnad mellan utgångspris och slutpris under fjärde kvartalet 2012 - 0,3 %. Skillnaden var + 0,6 % kvartalet innan och – 0,5 % för fjärde kvartalet 2011.

Försäljningstid Q4 2012 - se bifogad graf

Bostadsrätter: De bostadsrätter som Fastighetsbyrån
sålde under fjärde kvartalet låg i snitt ute till försäljning i 52 dagar. Det kan jämföras med 53 dagar kvartalet innan och 44 dagar fjärde kvartalet 2011.

Villor: De villor som Fastighetsbyrån sålde under fjärde kvartalet 2012 låg i snitt ute till försäljning 91 dagar vilket är exakt lika lång tid som kvartalet innan. Fjärde kvartalet 2011 låg villorna ut i snitt 79 dagar.

Prisutveckling t o m november

Villapriserna i landet har stått still under september-november jämfört med föregående tremånadersperiod, visar de senaste siffrorna från Mäklarstatistik. Bostadsrättspriserna i riket har gått upp något jämfört med föregående tremånadersperiod.

I november stod både bostadsrättspriserna och villapriserna still jämfört med oktober, enligt Mäklarstatistik.

Bostadsutbudet Q4 2012

Utbudet av bostäder har under kvartalet varit relativt stort, historiskt sett. Dock har utbudet, både villor och bostadsrätter, varit lägre än samma period 2011. Utbudet av bostadsrätter sjönk även under se sista veckorna i december till väldigt låga nivåer, jämfört med de senaste åren.

Bostadsrätter: Sista veckan i december fanns enligt Hemnet 4954 bostäder till salu i riket. Det är drygt 1400 färre än ifjol vid samma tidpunkt.

Villor: Antal villor till salu vecka 52 var 11 467 st. Det är drygt 1 400 färre än i fjol vid samma tidpunkt.

Boräntan

Den svaga utvecklingen i euroområdet har påverkat den svenska ekonomin som nu tydligt bromsar in. Hushållens konsumtion utvecklas svagt, arbetslösheten stiger och inflationstrycket är lågt. För att stötta upp den svenska ekonomin beslöt Riksbankens direktion den 17 december att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter till 1,0 procent. Reporäntan väntas ligga kvar ungefär på denna låga nivå det närmaste året.

Konjunktur

Inflation: Riksbankens inflationsmål är 2 procent. Idag ligger inflationen på 0,9 procent och väntas i slutet på året vara nere på 0,3 procent. Inflationsnedgången har medfört lägre kostnader på bland annat boende, el, hemelektronik och sänkta priser på utrikes flygresor och flygcharter. Nedgången har kunnat vara större om den inte motverkats av högre priser på bland annat livsmedel, tobak och hyror.

För att vända utvecklingen och få svenska folket att konsumera mera så sänkte därför riksbanken reporäntan i december. Riksbanken räknar med att den åtgärden skall få inflationen att stiga från år 2014.

BNP: Sveriges bruttonationalprodukt, BNP, uppgick till 3 500 miljarder kronor under 2011. Jämfört med 2010 ökade BNP med 3,7 procent. Under år 2012 var BNP-tillväxten 0,9 procent. Riksbankens prognos för år 2013 är en tillväxttakt på 1,2 procent.

Sysselsättningen: I november 2012 var 4 644 000 sysselsatta i åldern 15-74 år. Säsongsrensat var antalet sysselsatta 4 669 000. Det motsvarar en sysselsättningsgrad på 65,5 procent. Andelen arbetslösa var 7,5 procent. Det är en ökning med 0,8 procentenheter jämfört med samma månad 2011. Bland männen ökade arbetslösheten till 7,7 procent och för kvinnorna var arbetslösheten 7,2 procent. Säsongrensat uppgick antalet arbetslösa personer till 412 000. Andelen arbetslösa av arbetskraften hamnade då 8,1 procent. Utvecklingen för både antalet och andelen arbetslösa visar på en uppåtgående trend.

MFI: I slutet på år 2012 ökade utlåningen till landets hushåll. Hushållens lån från monetära finansinstitut (MFI) hade en årlig tillväxttakt på 4,6 procent i november. Hushållens lån hos MFI uppgick till 2 756 miljarder kronor. Det är en ökning med 116 miljarder jämfört med motsvarande månad året innan. Bostadslånen stod för 99 miljarder av ökningen.

Övrigt i omvärlden

Den ekonomiska oron i omvärlden är fortsatt stor och många länder ställs inför stora utmaningar. Men det finns också ljusglimtar, till exempel i USA bland annat med svagt stigande bostadspriser, enligt den amerikanaska centralbanken.

En nyhet i Sverige är införande av Accepterat pris i Göteborg. Från 21 december ska mäklarföretagen i Göteborgsområdet använda begreppet på samma sätt som man gjort i Stockholms innerstad sedan 1 augusti 2011. Accepterat pris innebär att priset som anges i bostadsannonsen ligger på en nivå som säljaren är villig att acceptera som slutpris. Om flera bud finns kan dock budgivning förekomma och priset bli högre. Säljaren och mäklaren kommer gemensamt fram till nivån på det accepterade priset som även ligger inom ramen för mäklarens värdering av bostaden. 

Bostadsmarknaden har blivit lite tydligare på den politiska agendan med diskussioner kring hur bostadsbyggande och omsättning på marknaden kan öka.  Bland annat har bostadsminister Stefan Attefall öppnat upp för en förändring av bolånetaket.

Riksdagen har även delvis sagt ja till regeringens förslag om nya reglerna för privatuthyrning av bostäder. Den som hyr ut ska få rätt att sätta hyran friare än i dag.
- Regeringen har lagt fram sina förslag som ett paket, och glaset är nu halvfullt. Nu får vi analysera resultatet och se vilka åtgärder vi ska vidta för att fortsätta skapa en bättre fungerande bostadsmarknad, säger civil- och bostadsminister Stefan Attefall.

Hyresbostadsutredningen överlämnade den 19 december betänkande "Att hyra - från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler".
-Det är inte aktuellt att införa marknadshyror i Sverige. Vi har sedan 2011 ett reformerat hyressättningssystem. Det är en överenskommelse som regeringen värnar, kommenterade Attefall betänkandet.

För mer information kontakta gärna:
Lars-Erik Nykvist, VD, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 02, 070-607 08 06
E-post: larserik.nykvist@fastighetsbyran.se

Johan Vesterberg, Pressansvarig, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 28, 0708-20 44 34
E-post: johan.vesterberg@fastighetsbyran.se

Kort om Fastighetsbyrån
Fastighetsbyrån, fastighetsbyran.se, ingår i Swedbank-koncernen och har cirka 1400 medarbetare fördelade på 250 kontor runt om i Sverige. Under 2011 förmedlade företaget cirka 36 000 bostadsaffärer till ett försäljningsvärde av cirka 50 miljarder kronor. Fastighetsbyrån är marknadsledare på bostadsmarknaden, både i omsättning och i antal affärer.