Kvartalsanalys Q3 2013: Bostadsmarknad på högvarv

Sammanfattning

• Antalet försäljningar av bostäder under kvartalet har varit mycket stort, speciellt bostadsrätter som ökat med 24 % jämfört med Q3 2012.
• Skillnaden mellan utgångspris och slutpris ligger kvar på en låg nivå.
• Försäljningstiden på bostadsrätter ligger still medan tiden för villor ökar. Dock kan detta bero på en sommareffekt.
• Utbudet av bostäder är historiskt sett lågt, speciellt jämfört med de senaste årens rekordhöga nivåer.
• Priserna på marknaden går svagt uppåt även om det finns geografiska variationer.
• Konjunktur i Sverige och omvärld sätter inga käppar i hjulen på svensk bostadsmarknad just nu.

Så här kommenterar Fastighetsbyråns VD, Lars-Erik Nykvist dagsläget:

- Det mest påtagliga är att det sålts väldigt mycket bostäder under kvartalet. 24 procent fler bostadsrätter jämfört med Q3 2012 är en väldigt hög siffra. Flera, både långsiktigta och kortsiktiga faktorer, ligger bakom denna ökning.

- Det är främst i Stockholm och Göteborg man kan se ett högtryck på marknaden. Mindre lägenheter har gått speciellt bra och det är även där vi sett de största prisökningarna över tid (enligt en undersökning från Mäklarsamfundet).

- En långsiktig anledning till att vi haft stigande priser på bostäder i tillväxtregioner under många år är att det byggs alldeles för lite. Även om byggandet ökat något nu så är vi extremt långt ifrån att bygga bort bostadsbristen. Detta kommer under en lång tid framöver att hålla efterfrågan stark på tillväxtorter och sannolikt även hålla priserna uppe. Det innebär även att vi tvingas bo på mindre yta vilket kan vara en anledning till att mindre bostadsrätter ökar mest i pris.

- Mer kortsiktiga faktorer som leder till stark efterfrågan är litet utbud, låg ränta och en minskad oro kring ekonomin i Sverige och omvärlden. Men situationen kan ändras. Det politiska läget i USA skulle kunna skapa osäkerhet och en psykologisk effekt på marknaden om parterna inte kommer överens inom kort. En oväntad ökning av räntan eller arbetslösheten skulle också kunna få marknaden i gungning även om den risken inte känns påtaglig just nu.

Försäljningssiffror för bostäder Q3 2013 - se bifogad graf

Bostadsrätter:
Under kvartalet sålde Fastighetsbyrån 5174 bostadsrätter. Det är en ökning med 23,9 % jämfört med samma period 2012 och en minskning med 3,9 % jämfört med föregående kvartal.

Villor:
Under kvartalet sålde Fastighetsbyrån 4041 villor. Det är en ökning med 9 % jämfört med samma period 2012 och en minskning med 6,9 % jämfört med föregående kvartal.

Skillnaden mellan utgångspris och slutpris Q3 2013 - se bifogad graf

Vi kan se att skillnaden mellan utgångspris och slutpris under kvartalet är var liten, även om det ökat något.

Bostadsrätter:
För Fastighetsbyrån var skillnaden mellan utgångs- och slutpris, räknat i snitt på riket, + 5,8 % för bostadsrätter under tredje kvartalet 2013. Det kan jämföras med + 5,6 % för kvartalet innan och + 4,8 % för tredje kvartalet 2012.

Villor:
För villor var motsvarande skillnad mellan utgångspris och slutpris under tredje kvartalet 2013 + 1,3 %. Skillnaden var + 1,9 % kvartalet innan och + 0,6 % för tredje kvartalet 2012.

Försäljningstid Q1 2013

De bostadsrätter som Fastighetsbyrån sålde under kvartalet hade i snitt legat ute till försäljning 18 dagar.  De villor som Fastighetsbyrån sålde under kvartalet hade i snitt legat ute till försäljning 37 dagar.  Detta kan jämföras med 18 (br) respektive 28 (villa) dagar kvartalet innan. På grund av förändrad metodik kan vi tyvärr inte jämföra med Q3 2012.

Prisutveckling t o m augusti

Villapriserna i landet har gått upp 2 % under juni-augusti jämfört med föregående tremånadersperiod, visar de senaste siffrorna från Mäklarstatistik. Bostadsrättspriserna i riket har sjunkit 1 % jämfört med föregående tremånadersperiod.

I augusti gick bostadsrättspriserna upp 3 % och villapriserna med 1 %, enligt Mäklarstatistik.

Mäklarstatistik släpper nya siffror 14 oktober.

Bostadsutbudet Q3 2013

Utbudet har varit fortsatt lågt under kvartalet jämfört med de senaste årens höga nivåer. Vecka 39, fanns enligt Hemnet drygt 27 370 bostäder till salu i riket. Det är 2 600 färre än ifjol vid samma tidpunkt.

Bostadsrätter:
Vecka 39 var det 9 673 bostadsrätter till salu. Det är ca 1 300 färre än samma vecka i fjol.

Villor:
Vecka 39 var det 17 697 villor till salu. Även det är ca 1 300 färre än samma vecka i 2012.

Boräntan

Konjunkturen är på väg uppåt enligt Riksbanken. Vid bankens senaste penningpolitiska möte den 11 september beslutade Riksbankens direktion att lämna reporäntan oförändrad på 1 procent.

Riksbanken säger att reporäntan behöver ligga kvar på denna låga nivå tills konjunkturen mer tydligt tagit fart och inflationen stigit ett tag. Först i slutet av år 2014 väntas reporäntan höjas.

Konjunktur

Inflation:
Inflationen är låg och den så kallade KPIF-inflationen väntas ligga kvar på drygt 1 procent den närmaste tiden.

BNP:
Den svaga efterfrågan i euroområdet har dämpat svensk export och företagens investeringar vilket medfört att BNP-tillväxten i landet blev lägre än prognos. Men nu pekar mycket på att en ljusning är i sikte.

När den internationella konjunkturen stärks så stiger efterfrågan på svensk export samtidigt som hushållens konsumtion ökar allt snabbare. Det innebär att BNP-tillväxten i Sverige gradvis väntas bli starkare framöver.

Sysselsättningen:
I augusti uppgick arbetslösheten till 7,3 procent. Det är en minskning jämfört samma månad föregående år. Totalt uppgick antalet arbetslösa personer till 377 200 personer i augusti.

MFI:
I augusti hade hushållens lån från monetära finansinstitut (MFI) en årlig tillväxttakt på 4,8 procent. Det innebär att tillväxttakten var oförändrad jämfört med juli. I augusti 2012 var tillväxttakten 4,5 procent. MFI:s utlåning till hushåll uppgick i augusti till 2 850 miljarder kronor.

Övrigt i omvärlden

Bostadsbyggande:
Nybyggandet av bostäder ökar långsamt. Preliminärt påbörjades byggandet av cirka 14 550 lägenheter under första halvåret i år. Det innebär en ökning med 33 procent jämfört med samma period år 2012 då 10 959 lägenheter började byggas.

Befolkningsökning:
Statistik över folkmängden för första halvåret 2013 visar en fortsatt stabil folkökning i Sverige. Folkmängden uppgick vid halvårsskiftet till 9 596 436 personer vilket är en ökning med 40 543 personer sedan årsskiftet. Ökningen beror till största del på en fortsatt hög invandring. Högst procentuell folkökning hade Sundbyberg, rikets till ytan minsta kommun.

Ekonomi och bostadsmarknaden i världen:
Det finns tydliga tecken på en förbättring av världsekonomin enligt flera analytiker. En förbättring har bland annat inletts i euroområdet, men återhämtningen väntas ta många år. Samtidigt startade Q4 med en total konfrontation mellan USA:s president och kongress. Kommer de inte överens om budgeten inom kort så hotar finansiell oro där hela världen kan drabbas.

Den europeiska fastighetsmarknaden är på väg att återhämta sig efter flera års tillbakagång. Det senaste året har priserna exempelvis ökat med hela 11,9 procent i Estland.

Men det finns fortfarande mörka moln på den europeiska fastighetsmarknaden. Grekland är ett av de länder som just nu har en av världens mest ansträngda marknader. Det senaste året har de grekiska bopriserna fallit med 11,5 procent.

Även i Holland, Ungern, Kroatien, Italien och Spanien har bopriserna sjunkit kraftigt det senaste året. Hårdare lånevillkor, höga hushållsskulder och hög arbetslöshet i dessa länder är en del av förklaringen.

 
För mer information kontakta gärna:
Lars-Erik Nykvist, VD, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 02, 070-607 08 06
E-post: larserik.nykvist@fastighetsbyran.se

Johan Vesterberg, Pressansvarig, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 28, 0708-20 44 34
E-post: johan.vesterberg@fastighetsbyran.se