FASTIGHETSBYRÅNS KVARTALSANALYS, Q1 2012

Sammanfattning

• Antal sålda bostäder på marknaden ligger relativt stabilt under kvartalet, med en svag nedgång för bostadsrätter och svag uppgång för villor jämfört med samma period förra året.
• Inga stora svängningar i bostadspriserna under kvartalet och skillnad mellan utgångspris och slutpris har inte förändrats nämnvärt.
• Försäljningstiden för både bostadsrätter och villor har ökat relativt kraftigt under kvartalet.
•  Utbudet är fortfarande rekordstort i riket. Stockholm och Göteborg har dock ett relativt normalstort utbud för säsongen.
• Det stora utbudet i riket kan bero på att fler väljer att sälja först och köpa sen. Den milda vintern är en annan förklaring.

Så här kommenterar Fastighetsbyråns VD, Lars-Erik Nykvist dagsläget:

- Kvartalet kan sammanfattas som stabilt när det gäller prisutveckling och antal försäljningar. Det som fortfarande är påtagligt är det stora utbudet. Utbudet av bostadsrätter har nu varit rekordstort sedan förra sommaren och utbudet av villor har varit rekordstort sedan tidig vår 2011. Varför vi har ett så stort utbud under en så lång period är inte helt lätt att svara på.

- En möjlig förklaring till det stora utbudet kan vara en beteendeförändring på bostadsmarknaden - fler och fler säljer först och köper sen. Det gör att säljarna oftast inte är tvingade att sälja, de accepterar inte bud som inte lever upp till deras förväntningar och försäljningarna tar längre tid. Det blir också vanligare att man testar att lägga ut en bostad på marknaden för att sedan dra tillbaka den en period innan man lägger ut den igen. Allt detta leder till ett större utbud.

- Att fler väljer att sälja först beror på bankernas mer restriktiva utlåning och införandet av bolånetaket 1 oktober 2010. Det blir viktigare för bostadsbytare att ha koll på exakt vad man har att röra sig med när man ska köpa. Ibland ställer även bankerna kravet att den befintliga bostaden säljs först. Det har skett en naturlig förändring på marknaden vilket är en av flera förklaringar till det stora utbudet. Och kanske är det stora utbudet och längre försäljningstider här för att stanna?

-En mer kortsiktig förklaring till de stora utbudet för villor och fritidshus är att det varit en relativt mild vinter. Eftersom många villaägare väljer att sälja när tomt och tak inte är snöbelagt så har marknaden kommit igång tidigare i år är förra och förr förra året. Efter påsk i år kommer därför möjligen inte samma starka utbudsökning som vanligt.

- Skillnaden mellan utgångspris och slutpris är betydligt mindre under första kvartalet i år jämfört med förra året. En förklaring till det är införande av Accepterade priser i Stockholm, som står för en stor del av landets bostadsförsäljningar. Från 1 januari används Accepterade priser i hela Stockholms län och nu kan vi på allvar tala om att lockpriser är borta. Äntligen!

Försäljningssiffror för bostäder Q1 2012 - se bifogad graf

Bostadsrätter:
Under kvartalet sålde Fastighetsbyrån 4 310 bostadsrätter. Det är en minskning med 5,9 % jämfört med samma period 2011 och en ökning med 1,3 % jämfört med föregående kvartal.

Villor:
Under kvartalet sålde Fastighetsbyrån 2926 villor. Det är en ökning med 4,1 % jämfört med samma period 2011 och en minskning med 8,5 % jämfört med föregående kvartal.


Skillnaden mellan utgångspris och slutpris Q1 2012 - se bifogad graf

Vi kan se att skillnaden mellan utgångspris och slutpris under kvartalet ligger ungefär på samma nivå som kvartalet innan.

Bostadsrätter:
För Fastighetsbyrån var skillnaden mellan utgångs- och slutpris, räknat i snitt på riket, 4,1 % för bostadsrätter under första kvartalet 2012. Det kan jämföras med 3,3 % för kvartalet innan och 11,7 % för första kvartalet 2011.

Villor:
För villor var motsvarande skillnad mellan utgångspris och slutpris under första kvartalet 2012 + 0,5 %. Skillnaden var – 0,5 % för kvartalet innan och 3,0 % för första kvartalet 2011.

Försäljningstid Q1 2012 - se bifogad graf
 
Bostadsrätter:
De bostadsrätter som Fastighetsbyrån sålde under fösta kvartalet låg i snitt ute till försäljning i 53 dagar. Det kan jämföras med 44 dagar kvartalet innan och 45 dagar första kvartalet 2011.

Villor:
De villor som Fastighetsbyrån sålde under första kvartalet 2012 låg i snitt ute till försäljning 109 dagar vilket kan jämföras med 79 dagar kvartalet innan och 80 dagar under första kvartalet år 2011.

Prisutveckling Q1 2012

Bostadsrättspriserna i riket har gått ner 1 % under december – februari, jämfört med föregående tremånadersperiod. Det visar prisstatistiken, publicerad i mars, från Mäklarstatistik.

Villapriserna i landet har också sjunkit 1 % jämfört med föregående tremånadersperiod.

I februari gick bostadsrättspriserna i riket upp 2 % medan villapriserna stod still, enligt Mäklarstatistik.


Bostadsutbudet Q1 2012

Utbudet av bostäder har under hela kvartalet varit fortsatt rekordstort i riket, speciellt på villor och fritidshus.

Bostadsrätter:
Antal bostadsrätter till salu var i slutet på mars 10 226 stycken vilket är drygt 1 000 fler än ifjol.

Villor:
Antal villor till salu var i slutet på mars 15 211 stycken vilket är nästan 3 000 fler än i fjol vid samma tidpunkt.

Tittar man på Storstadskommunera så har Malmö fortsatt ett väldigt stort utbud jämfört med de senaste fyra åren, både när det gäller villor och bostadsrätter. Stockholm och Göteborg har däremot ett utbud som ligger mer i linje med de senaste fyra åren både på villa- och bostadsrättssidan.


Boräntan

Inflationstrycket är lågt enligt Riksbanken. För att stabilisera inflationen kring 2 procent beslutade Riksbankens direktion vid sitt penningpolitiska möte i februari att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter till 1,50 procent. Reporäntan väntas ligga kvar på den nivån en bit in på 2013 för att därefter stiga till runt 3 procent år 2015.


Konjunktur

Inflation:
Inflationen mätt med KPIF, det vill säga KPI (konsumentprisindex) med fast bostadsränta, är låg. KPIF var 1,1 procent i februari.

Inflationstakten var 1,9 procent i februari 2012. Det är en oförändrad inflationstakt jämfört med januari. Från januari till februari steg dock konsumentpriserna med i genomsnitt 0,7 procent enligt KPI.

Till uppgången i KPI bidrog främst högre boendekostnader (5,1 procent) med 1,4 procentenheter. Därav bidrog högre räntekostnader (24,5 procent) med 1,0 procentenhet och höjda hyror (2,6 procent) med 0,3 procentenheter. KPI väntas dock sjunka till som lägst strax över en procent i år för att sedan börja stiga åren framöver och närma sig 3 procent under år 2014.

 
BNP:
Den svaga utvecklingen i euroområdet har dämpat efterfrågan på svensk export. Det har medfört att hushållen börjat spara mer. Man har dragit ned på konsumtionen. Samtidigt som företagen också skjuter på sina investeringar.

BNP väntas minska i år och en bit in på år 2013 för att därefter börja gå uppåt igen. Under nästa år bedöms svensk ekonomin åter börja växa i en mer normal takt.

Sysselsättningen:
En avgörande faktor för att kunna köpa en bostad är att man har stadiga inkomster. Samhället och bostadsmarknaden mår bäst av om arbetslösheten är låg.

Enligt AKU:s (arbetskraftsundersökningar) mätning i februari väntas arbetslösheten ligga på drygt 7,5 procent i år för att sjunka till runt 7 procent år 2014.

Privatekonomi:
Det blir inga privat ekonomiska förbättringar för flertalet löntagarhushåll i år enligt Swedbanks analyser. I så fall är det andra året i rad som det blir mindre kvar i plånboken för de svenska hushållen

Hur ser då den närmaste framtiden ut? För resten av året väntas inflationen bli låg och räntorna ligga på en lägre nivå än vad de gjorde i januari. Hittills i år har många hushåll dessutom sluppit lika höga elräkningar som ifjol samtidigt har dock bensin- och dieselpriserna legat på en rekordhög nivå. Löneökningarna ser ut att bli förhållandevis höga för många grupper. Men en svag utveckling i omvärlden ökar samtidigt risken för arbetslöshet.

Hushållen har dessutom fortsatt att vara försiktiga i sitt val av finansiellt sparande trots en positiv börsutveckling. Fjärde kvartalet förra året valde hushållen tryggare sparformer i form av bankinlåning (sparkonton) och placering i räntefonder. Sparandet i aktier och aktiefonder minskade.

Övrigt i omvärlden

Bostadspolitik i EU:
Bostadspolitik blir mer och mer en EU fråga. Det är en tydlig trend enligt Boverket. EU-samarbetet påverkar förutsättningarna för den nationella bostadspolitiken, exempelvis måste statliga stimulanser till bostadssektorn godkännas av EU-kommissionen.

Sverige tillhör en av tolv EU-länder som har ekonomiska obalanser enligt kommissionen. I Sveriges fall är kommissionen oroad över hushållens höga skuldsättning som enligt dem är en följd av stora prisökningar på bostadsmarknaden de senaste femton åren. Det innebär att kommissionen framöver kan komma med förslag på åtgärder till regeringen.

Övriga länder som ska granskas är: Belgien, Bulgarien, Danmark, Spanien, Frankrike, Italien, Cypern, Ungern, Slovenien, Finland och Storbritannien.

Följande länder skall inte granskas: Tyskland, Österrike, Tjeckien, Estland, Lettland, Litauen, Luxemburg, Malta, Nederländerna, Polen och Slovakien.

Krisländerna Grekland, Irland, Portugal och Rumänien, som fått villkorade nödlån från EU och IMF, är föremål för särskild övervakning.

Fritidshus:
Sommaren och semestern nalkas. Då ökar fritidshusförsäljningen. En köpgrupp på frammarsch är personer bosatta utomlands. Det visar statistik från SCB.

Fakta om utlandsägda fritidshus:

• 35 045 fritidshus i Sverige hade i fjol en utländsk ägare. Det är en ökning med 2,9 procent jämfört med året innan.
• 6,2 procent av det totala antalet fritidshus i landet ägs av utlänningar.
• 88 procent av utländska ägare till svenska fritidshus kommer från Danmark (11 663), Tyskland (9 964) och Norge (9 262) och därefter följer Nederländerna med 1 390 hus.
• Norska ägare står för den största ökningen av det utländska ägandet av svenska fritidshus.
• Det utländska ägandet ökade ifjol framför allt i norra Sverige - med 15 procent i Norrbotten, 10 procent i Västerbotten och 11 procent i Västernorrland.

 
För mer information kontakta gärna:
Lars-Erik Nykvist, VD, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 02, 070-607 08 06
E-post: larserik.nykvist@fastighetsbyran.se

Johan Vesterberg, Pressansvarig, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 28, 0708-20 44 34
E-post: johan.vesterberg@fastighetsbyran.se