Experten: Så kan din bostadsrättsförening stoppa en mobilmast på taket

Utbyggnaden av mobilnätet kräver tusentals basstationer, både nya och uppgraderade, ofta på taket till flerbostadshus. Men vad händer om din bostadsrättsförening inte vill ha en antenn där? Fastighetsjuristen Karin Lycke guidar genom en komplex verklighet där operatörerna ofta sitter med trumf på hand.

5G-nätet byggs nu ut med hög hastighet, och med det ökar trycket på fastighetsägare och bostadsrättsföreningar att upplåta plats för antenner och teknikutrustning. Men bakom löften om ersättning och samhällsnytta döljer sig en juridisk verklighet som långt ifrån alla känner till.

– Det är lätt att tro att man som fastighetsägare har full kontroll, men när en operatör väl är på plats i fastigheten är det inte säkert att ni kommer få tillbaka makten, säger Karin Lycke, jurist specialiserad på fastighetsrätt.

Ledningsrätt – en evig rättighet

Enligt ett avgörande från Högsta domstolen i december 2021 kan operatörer nu få ledningsrätt även för befintliga antenner och basstationer i och på byggnader – inte bara i mark eller på fristående master. Det innebär att nätägaren kan begära att få en juridiskt skyddad nyttjanderätt till utrustningen, utan föreningens medgivande.

– Ledningsrätt är inte ett tillfälligt avtal utan det är en evig rättighet. Och det är Lantmäteriet som avgör, inte fastighetsägaren, förklarar Karin Lycke.

Den ekonomiska konsekvensen kan bli kännbar. Till skillnad från ett hyresavtal där föreningen får löpande ersättning, utgår vid ledningsrätt endast en engångssumma, ofta långt under marknadsvärdet.

Risk för inlåsning och förlorad utvecklingsmöjlighet

Utöver de ekonomiska nackdelarna innebär en beviljad ledningsrätt också ett praktiskt hinder. Den kan göra det svårt för fastighetsägare att exempelvis bygga på huset, ändra takets konstruktion eller genomföra andra framtida projekt som till exempel installation av solceller.

Operatörernas strategi: hyresavtal först, ledningsrätt sen

I praktiken ser det ofta ut så här: operatören erbjuder en bostadsrättsförening ett till synes förmånligt hyresavtal för att installera utrustning. Men när avtalet löper ut kan operatören kräva hyressänkning och hota med att söka ledningsrätt om föreningen inte går med på villkoren.

– Det är viktigt att förstå att det är lättare för operatören att få ledningsrätt för något som redan är installerat. Därför är det just i inledningsskedet som föreningen har störst förhandlingskraft, säger Karin Lycke.

– Även om byggnaden byter ägare kvarstår ledningsrätten. Det är ett långsiktigt ingrepp i förfoganderätten över fastigheten, säger Karin Lycke.

Vad bör föreningen göra?

För bostadsrättsföreningar gäller det att vara proaktiva. Att noggrant utvärdera ett avtalsförslag innan något skrivs under, och helst med juridisk rådgivning, är avgörande.

– Det handlar inte bara om hyran du får i dag. Det handlar om hur mycket kontroll du vill ha över din fastighet de kommande 20, 30 eller 50 åren, betonar Karin Lycke.