Bygglovsguiden: Vad du behöver veta innan renovering eller ombyggnation

Att göra en renovering eller en ombyggnation kan ofta innebära en värdehöjning för en byggnad. Vilka åtgärder som helst kan dock inte en fastighetsägare utföra utan att ha ansökt om och fått ett bygglov beviljat.

Ett bygglov är ett tillstånd du behöver ansöka om när du ska bygga nytt, bygga till eller göra en annan ändring av en byggnad. För åtgärder som inte kräver bygglov kan istället en bygganmälan behöva göras. Bygglov och bygganmälan regleras i plan- och bygglagen (PBL) och enligt den ska varje kommun ha en byggnadsnämnd som bland annat hanterar bygglovsfrågor.

– Det är inte alltid helt självklart vilka åtgärder som kräver bygglov. Bland annat beror det på om fastigheten ligger inom eller utanför detaljplanerat område, i vilken grad byggnadens utseende eller områdets karaktär kommer att påverkas av den tilltänkta åtgärden, och om åtgärden utgör en ny- eller tillbyggnad, säger Therése Andersson Kasinsky, fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service.

Kulturhistoriskt värde

Ytterligare faktorer som kan göra att bygglov krävs är om byggnaden är av kulturhistoriskt värde samt om byggnaden genom åtgärden kommer att inredas för annat ändamål.

Bygglov kan bland annat behövas vid byte av fönster eller fasadbeklädnad, ändring av lokal till bostad, nya balkonger eller inglasning av balkonger, uppförande av takkupor, byggande av miljöhus, installation av solceller och vid uppsättning av skyltar och ljusanordningar på en fasad.

Gränsen mellan underhåll och ändring

– Ibland kan en åtgärd hamna i gränslandet, till exempel är det inte självklart var gränsen mellan underhåll och ändring av en byggnad går eftersom sådana åtgärder kan vara delvis överlappande, säger Therése Andersson Kasinsky.

Att byta ut ett uttjänt plåttak så att dess ursprungliga funktion av tätskikt bibehålls betraktas normalt som en underhållsåtgärd som inte kräver bygglov (men kan under vissa omständigheter vara anmälningspliktiga). Om fastighetsägaren i samband med bytet även väljer en annan färg på det nya plåttaket, innebärande att byggnadens utseende ändras, utgör åtgärden en ändring av byggnaden som är bygglovspliktig.

– För att få reda på om bygglov (eller bygganmälan) behövs för den åtgärd du planerar, ska du därför som ett första steg alltid ta kontakt med byggnadsnämnden i den kommun där fastigheten ligger. Detta för att veta om du ska gå vidare med en bygglovsansökan/bygganmälan eller inte. Tänk på att vara ute i god tid då dessa processer kan ta flera veckor, berättar Therése Andersson Kasinsky.

Vem ska ansöka om bygglov?

Som utgångspunkt är det fastighetsägaren som ansöker om bygglov för en åtgärd som fastighetsägaren avser att utföra på den egna fastigheten. Det kan också vara en nyttjanderättshavare som ansöker om bygglov för en åtgärd som till exempel ska utföras i en lokal som denne hyr. I en bostadsrättsförening kan det exempelvis vara så att föreningen ansöker om bygglov vid större renoverings- eller ombyggnationsprojekt som omfattar samtliga lägenheter i en byggnad och att en enskild bostadsrättshavare ansöker om bygglov för bygglovspliktiga åtgärder som ska utföras i den egna bostadsrättslägenheten.

Om en bostadsrättshavare ska göra större byggnationer som påverkar delar inne i lägenheten som bostadsrättsföreningen ansvarar för är det även viktigt att ett ombyggnadsavtal skrivs mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen.

Från ansökan till startbesked

En bygglovsansökan ska vara skriftlig och bland annat innehålla de ritningar, beskrivningar och andra uppgifter som behövs för prövningen. En ansökan om bygglov ska handläggas skyndsamt. Den som ansökt om bygglov har rätt att få beslut inom tio veckor från den dag ansökan kom in till nämnden eller den senare dag då ytterligare underlag kom in till nämnden från sökanden (på hans eller hennes initiativ).

– Viktigt att komma ihåg är att en bygglovspliktig åtgärd inte får påbörjas innan byggnadsnämnden har gett ett startbesked. Ett beslut om bygglov får inte heller verkställas förrän tidigast fyra veckor efter det att beslutet har kungjorts i Post- och Inrikes Tidningar. Det räcker alltså inte med bara ett beviljat bygglov, säger Therése Andersson Kasinsky.

Bygglov har en giltighetstid

Efter att du har fått ditt bygglov beviljat, och beslutet vunnit laga kraft, har du som huvudregel två år på dig att påbörja arbetet och fem år på dig att avsluta den byggnadspliktiga åtgärden som bygglovet avser. Om någon av dessa tidsfrister inte följs måste du ansöka om ett nytt bygglov.