Erstatning ved avhending går gjennom taket!

Første juni 2022 trådte en ny forskrift til Avhendingslova i kraft. Hensikten med forskriften er å gi kjøper bedre informasjon om eiendommens tilstand. Imidlertid har myndighetene ikke tatt høyde for en tilstandsrapport som beskriver elanleggets tilstand godt nok. Resultatet er at antall reklamasjoner med bakgrunn i elanlegget har gått til himmels. NEK lanserer nå en ny standard, NEK 405-2-3 Avhending, som vil gi en grundigere og bedre tilstandsrapport av elanlegget.

Avhendingslova

Avhendingslova regulerer kjøp og salg av fast eiendom enten det er næringsdrivende eller privatpersoner. Loven har som formål å sikre forbrukernes rettigheter og skape et balansert forhold mellom kjøpere og selgere. I tillegg til selve loven, har det blitt utarbeidet flere forskrifter som gir nærmere bestemmelser og presiseringer av lovens innhold. Første januar 2022 trådte en ny forskrift til Avhendingsloven i kraft. Formålet med forskriften blir beskrevet i paragraf 1:

Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp.

I praksis gir dette selger av en eiendom et større ansvar for å dokumentere tilstand. Samtidig er det ikke lenger lov å selge en eiendom «som den er» for å frita selger for ansvar overfor skjulte mangler.

Tilstandsrapport for elanlegg

I forskriften er det beskrevet kravene til en tilstandsrapport som omfatter hele bygget fra kjeller til loft. Det er rettet spesiell oppmerksomhet mot fukt og vannskader, men alle deler av eiendommen skal bli grundig dokumentert. Unntaket er det elektriske anlegget hvor forskriften stiller svært enkle krav. Tilstanden til det elektriske anlegget skal dokumenteres gjennom:

– Tilsyn fra DLE dersom dette har skjedd siste fem år
– Er det mer enn 5 år siden tilsyn skal byggsakkyndig foreta en enkel vurdering av elanlegget, og konferere med huseier om tilstanden

Det stilles ingen krav til at den byggsakkyndige skal ha elektroteknisk kompetanse. Naturlig nok stiller man heller ikke dette kravet til selger, som skal konsulteres om tilstanden.

-Det er oppsiktsvekkende at det ikke stilles strengere krav til tilstandsvurdering av det elektriske anlegget. I beste fall vil det foreligge en enkel beskrivelse av tilstand, men ofte er ikke dette tilstrekkelig. Faren for at boligkjøper kan bli ført bak lyset er overhengende. Utbetalingene fra forsikringsselskapene med bakgrunn i elanlegget har da også skutt i været og har passert våtromsskader som hyppigste årsak til uenigheter, forteller Tommy Lundkvam, fagsjef lavspenning i NEK.

Hvorfor er ikke kravet til elanlegg strengere

Under utarbeidelsen av forskriften kom det innspill fra de elektrotekniske miljøene at en elkontroll kunne danne grunnlaget for en tilstandsrapport. Imidlertid mente man at det ville bli en uforholdsmessig høy kostnad for selger. Man kom da fram til de enkle kravene til tilstandsrapport som er beskrevet i forskriften. Samtidig er kravene til hva som er regnet som en mangel skjerpet og grensen satt så lavt som 10.000 kroner.

-Det er litt vanskelig å ta innover seg at man bryter med intensjonene til forskriften når det gjelder elanlegg. Dagens regime gir ikke et betryggende informasjonsgrunnlag. Tvert imot viser antall reklamasjoner det motsatte. Dette kan ikke NEK stillesittende se på og det har blitt utarbeidet en ny standard innenfor NEK 405 serien som er kalt Avhending, fortsetter Lundekvam.

NEK 405-2-3 Avhending

Den nye standarden legger opp til en tilstandsrapport som er enklere enn en full elkontroll. På den måten har man tatt høyde for et akseptabelt kostnadsnivå. Man legger også opp til at elektrikere som er sertifisert kan gjennomføre tilstandsrapporten. Tilstandsrapportens sjekkpunkter er beskrevet i standarden og vil vise tilstanden til elanlegget på både godt og vondt. Resultatet er at kjøpere vil få et godt beslutningsgrunnlag. I tillegg vil det være enkelt å forholde seg til rapporten da den vil ha samme basis fra eiendom til eiendom.

-Kravene til tilstandsrapport er utviklet av en bredt sammensatt komite av eksperter. Det er konsensus for kravene i tilstandsrapportene, og de har bred forankring i de elektrotekniske fagmiljøene. Dette er en stor fordel for både kjøper og selger da man får en transparent rapport som gir et godt bilde av elanleggets tilstand. Bruk av denne tilstandsrapporten vil få ned antall reklamasjoner rett og slett fordi kjøper vil få et betryggende informasjonsgrunnlag, avslutter Tommy Lundekvam.