Bengt Dahlgren hjälper till att sänka energiförbrukningen för GE Capital Real Estate

Man vet vilka kostnader man har i sin fastighet via fakturorna varje månad från energileverantören. Men gör den köpta energin egentligen nytta fullt ut och hamnar den på rätt ställe?

För att få reda på det så får man utgå ifrån hur anläggningen ser ut och fungerar idag? Därefter kan man utreda möjliga åtgärder och insatser.

I många fall stöter man ganska snart på problem. Man har inte möjlighet att ”se” systemen i sina anläggningar vilket gällde för en del av GE Capital Real Estates fastigheter. Inte sällan är det en äldre styr- och övervaknings-anläggning som sitter i fastigheten. Det kan t.ex. vara gamla reglercentraler som styr utgående värme till radiatorer. Att bilda sig en uppfattning om hur den är inställd går ju självklart att göra, men när börvärdet i vissa fall får justeras med en skruvmejsel, ja då blir det sällan mer än ganska bra.

Vidare kanske pumpar startas manuellt för värme någon gång på hösten och går dygnet runt tills på vårkanten då någon i driftpersonalen kommer dit och stänger av den igen.

Visst går det att göra småinsatser som att installera lokala tidsrelä och tryckstyrning på fläktar, ersätta med en nyare reglercentraler för att styra värmen men vad blir egentligen besparingen i energianvändning av sådana insatser?

För att få ett bra utgångsläge behöver man kunna ”se” sin anläggning för att veta att allt fungerar som det ska. Det gör man genom att i exemplet ovan datorisera styr- och övervakningsanläggningen och ansluta detta till ett övervakningssystem med dynamiska flödesbilder, larm- och tidkanalshanteringar mm.

Möjlighet att t.ex via internet kunna se sin anläggning på distans och snabbt och effektivt vara säker på att temperaturer och tryck är rätt och att pumpar och fläktar går som de skall samt att förbrukningar redovisas på rätt sätt.

Att kunna felsöka och åtgärda ett fel innan hyresgästen ens märker något är ju dessutom mycket bättre och mindre kostsamt än att få reda på felet via klagomål.

Hur gör man om det inte längre tillverkas reservdelar till något i en gammal anläggning som styr värmen eller ventilationen i en fastighet?  Hur lång tid tar det att byta till något nytt? Vad kostar det? Var börjar man?

Dessa frågor ställde GE Capital Real Estate till oss på Bengt Dahlgren AB. GE Real Estate äger ca 25 fastigheter i Göteborgsområdet och har i flera av dessa ett behov av att modernisera sina styr och övervakningsanläggningar.

Tillsammans med GE Capital Real Estate inventerade vi och dokumenterade styranläggningarna i två utvalda fastigheter för att få en samlad bild av statusen. Sedan tog vi gemensamt fram en strategi baserat på GE Capital Real Estates krav.

Dessa krav var följande:

• Fastigheterna skall kunna övervakas från central plats och/eller internet.

• Man vill inte låsa sig till en leverantör eller entreprenör.

• Varje ombyggnad skall kunna konkurrensutsättas.

Detta medför att alla styranläggningar, efter ombyggnad, ansluts till ett centralt placerat universellt övervakningssystem (ÖS), med åtkomst via web, som kan hantera flera olika DUC/PLC-fabrikat. 

Alternativt väljs styranläggning med inbyggd/tillhörande webserver så det går att surfa direkt in i respektive styranläggning. Detta i kombination med en s.k. ”webportal” gör att man kan logga in på en hemsida och där sedan kan gå vidare till sina övriga fastigheter.

Det finns såklart för och nackdelar med de två olika lösningarna men det ena behöver inte utesluta det andra och vilket det blir är inte slutgiltigt beslutat.

Efter detta har vi hjälpt till att ta fram åtgärdsförslag och kostnadskalkyler som underlag för GE Capital Real Estates budgetarbete. Kommande steg är att ta fram förfrågningsunderlag för att sedan gå vidare till ombyggnad.

I och med att förfrågningsunderlaget tas fram kommer vi självklart att, bl.a. i samarbete med vår Energi och Miljö avdelning, kritiskt se över de befintliga funktionerna.

Fokus kommer att ligga på att föra in energibesparande lösningar och åtgärder.

Vi jobbar mycket med denna typ av uppdrag och har en stor erfarenhet av att utforma effektiva lösningar för att jaga kostnader. Styr- och övervaknings-gruppen har ofta en rådgivande roll under tidiga skeden i uppdragen, för att därefter erbjuda stöd under hela projektets genomförande, från inventering och upprättande av handlingar till upphandling och entreprenadbesiktningar samt driftoptimering i förvaltningsskedet.

En mycket uppskattad styrka i detta är att vi är opartiska vad gäller leverantörer. Detta borgar för en bra lösning för varje enskilt tillfälle.

GE Capital Real Estate

Ett fastighetsbolag för den nordiska marknaden och ingår i den globala koncernen General Electric där de erbjuder lokal expertis med globalt kapital. GE Capital Real Estate är framför allt koncentrerade på Stockholm och Göteborg där de har de flesta fastigheterna i dagsläget. I Växjö utvecklar de stadens största köpcentrum Tegnér Gallerian. GE Capital Real Estate satsar främst på kontorslokaler, butikslokaler, industrilokaler och lagerlokaler. Av hyresgästerna är över 70 % privata, 25 % statliga och resterande hyresgäster i form av kommuner. GE Capital Real Estate har funnits i Sverige sedan mitten av 90-talet. 

Text: Mattias Gevreus, Göteborg

Bild: Tony Kristiansen